불확실성 여전…2분기 ‘강보합’ 예상

불확실성 여전…2분기 ‘강보합’ 예상

총선변수·여신심사 확대 등 잠복
금리인상·가계빚 리스크는 완화
상가 등 입지따른 신중접근 필요

‘전약후강(前弱後强).’ 올 상반기 부동산 시장을 미리 정리하면 이렇게 요약된다. 1분기는 작년 연말부터 이어진 금리인상ㆍ주택대출규제ㆍ공급과잉 리스크에 흔들렸다. 수요자가 눈치를 살피면서 시장에 관망세가 짙었다. 3월 마지막주 서울 강남 재건축발(發) 열풍은 서울 아파트 매매가격을 올들어 가장 큰 폭(0.05%)으로 들어올렸지만, 전국에까지 온기를 전하진 못했다. 전국적으로는 여전히 횡보다.

개포 재건축발(發) 열풍으로 3월 마지막주 서울 아파트 매매가격이 올 들어 가장 큰 폭으로 올랐지만 전체

시장에 미칠 영향은 제한적일 것으로 보인다. 사진은 하반기에 일반 분양 예정인 개포동 개포 주공3단지 전경.

 [사진=이상섭 기자/babtong@heraldcorp.com]

본지가 부동산 전문가 9인에게 2분기 전망을 물은 결과 1분기 보다 나은 ‘강보합’을 예상했다. 지난해 상승에 대한 피로감, 거시경제의 불확실성 등으로 큰 회복은 어렵다는 진단이다.

▶금리인상 리스크 벗었지만…가시지 않은 불확실성=2분기에 접어들며 시장의 리스크들은 어느정도 해소됐다고 전문가들은 입을 모았다. 미국발 금리인상 리스크는 하방압력이 높아져 인하 또는 동결로 가닥을 잡았고, 2월 수도권에서 시행된 여신심사 가이드라인도 일단 시작되자 시장에 내성이 생겼다.

박천규 국토연구원 부동산시장연구센터장은 “공급량 증가 리스크도 예측 가능한 수준”이라며 “다만 총선 변수, 5월 지방으로 여신심사 가이드라인 확대 시행에 대한 불확실성이 남았다. 총선 이후 시장의 방향성이 잡힐 것 같다”고 말했다.

박합수 KB국민은행 도곡스타PB센터 수석부동산전문위원은 “3~4월 이사철 지나면 일부나마 심리가 회복하지 않나 싶다”며 “전체적으로 이미 오른 가격에 대한 부담이 남아있어, 상승 보단 강보합 형태가 될 것”이라고 내다봤다.

강남권 재건축발(發) 상승 영향은 제한적일 것이란 의견이 많았다. 박원갑 KB국민은행 수석부동산전문위원은 “분양시장 양극화가 심해질 것이며, 강남이 오르면서 평균도 오르는 착시효과가 나타나고 있다”고 정리했다. 함영진 부동산114리서치센터장도 “일부 강남 재건축 등 신규 분양, 역세권 분양, 전세가가 움직이는 지역은 수요가 견조할 수 있겠지만, (전체 시장 상승에는) 한계가 있다”고 했다.

지방 시장의 조정압력은 더욱 커질 것으로 예상됐다. 김재언 KDB대우증권 PB컨설팅부 부동산 팀장은 “선거 이후 건설사들이 몰아서 분양할 가능성이 있다”며 “가격상승 피로감, 공급과잉, 대출규제 확대 시행으로 지방은 조정 압력이 커질 것”이라고 예상했다. 구체적으로 “세종시는 공급은 많지만 청주ㆍ대전 등의 이주 수요로 조정세는 아닐 것이며, 대구는 낙폭이 커지고 있음에도 2~3년전 분양계획이 잡혀있던 물량으로 공급 과잉이 우려된다”고 덧붙였다.

허윤경 한국건설산업연구원 연구위원은 “총선 이후에도 분위기가 살아날 것 같지 않다”며 “거시경제도 나쁘고, 유동성도 안좋고, 공급도 많다”고 말했다.

▶상가ㆍ오피스텔, 입지에 따른 신중한 접근 필요=1분기 공급과잉과 미분양 우려를 낳은 오피스텔은 거래량은 감소세지만 저금리 기조 덕에 수요는 꾸준할 것이란 점에서 전문가들 견해가 일치했다. 수익률 전망은 엇갈리고 있다. 입지와 지역에 따른 편차가 심해서다. 전체 평균 수익률보다 세밀하게 지역으로 분류하고 접근할 필요가 있다는 조언이 나온다.

장경철 부동산일번가 이사는 “고분양가로 책정된 일부 단지는 고전할 가능성이 크다. 반면 신도시 등 인프라가 구축되는 시점의 오피스텔과 상가는 긴 안목으로 볼 필요가 있다”며 “역세권과 개방성이 강조된 상가를 찾으라”고 말했다.

박상언 유엔알컨설팅 대표는 “오피스텔의 임대수익률은 떨어졌지만 3%대만 맞아도 수익은 난다고 볼 수 있다”면서 “강남은 현재 4%대로 안정적이고, 외곽은 5~6% 정도까지 수익률을 거둘 수 있다”고 전했다.

권강수 한국창업부동산정보원 이사는 “상업용 부동산 투자수익률은 5~6%대로 다른 상품보다 높다. 상업용지 비율이 대부분 4% 미만인 신도시 상가들은 더 유망한 편이다”며 “위례, 마곡, 동탄 등 긴 안목으로 볼 필요가 있다. 대출규제가 수익형 부동산에는 적용이 되지 않아 수요도 꾸준할 것으로 본다”고 내다봤다.

한지숙ㆍ정찬수 기자/jshan@heraldcorp.com