잊혀진 분양권 VS 스포트라이트 분양권

잊혀진 분양권 VS 스포트라이트 분양권

4월이 코앞입니다. 이제 남쪽 낮은 산부터 진달래가 만개하기 시작하고 있습니다. 여수 영취산처럼 유명한 산에 가지 않더라도 4월에는 어느 산이든 만개한 진달래를 볼 수 있습니다. 물론 타이밍을 아주 잘 맞춰야 합니다.

이번 주 닥터아파트(www.DrApt.com) 오윤섭의 부자노트에서는 최근 시장이 급속도로 커지는 분양권시장에서 내집마련 실수요자들이 ‘잊혀진 분양권’이 아닌 ‘스포트라이트 분양권’을 사는 법을 정리해봤습니다.

최근 분양권시장이 요동치고 있습니다. 혼탁해지고 있습니다. 지방에 이어 수도권에서 떴다방이 초기 분양권 프리미엄을 띄우는 것은 묵은 수법입니다. 또 일부 자칭 전문가들은 본인과 이를 추종하는(?) 지지자와 함께 특정 분양권을 대량 매입하고 나서 미래가치를 부풀려 거품을 양산하기도 합니다.

또 전업투자자들이 자신이 보유하는 분양권의 미래가치를 장미빛으로 치장해 블로그에 포스팅하는 경우도 늘어나고 있습니다.

최근 부동산 블로그 포스팅에는 중개업소를 중심으로 분양권 매물 관련 포스팅이 크게 늘어나고 있습니다.

이는 무엇을 의미할까요? 지난해 뜨거운 분양시장에 시세차익을 노리고 분양받은 사람(수분양자)이 프리미엄이 적게 붙고 거래도 부진하자 시장(중개업소)에 내놓은 실망매물이 대부분입니다. 이른바 ‘잊혀진 분양권’ 입니다.

떴다방이 사라진 분양권시장에 지역내 실수요자들의 관심이 낮은 잊혀진 분양권을 사면 안됩니다. 대신 반드시 스포트라이트 분양권을 사야 합니다.

혹시 부자노트 독자님들은 헐리우드 영화같지 않은 헐리우드 영화 ‘스포트라이트’를 보셨나요? 안보셨다면 꼭 보세요.

팀장 로비는 과거에 가톨릭 보스턴교구 신부들의 아동 성추행 진실을 밝힐 기회가 있었지만 놓치고 맙니다. 하지만 보스턴 출신 로비는 학연(學緣), 지연(地緣) 및 시스템으로 똘똘 뭉친 지역사회의 부패를 드러내 결국 진실을 밝히게 됩니다.

영화에서 스포트라이트(spotlight)는 심층취재를 의미합니다. 심층취재를 하는 보스턴 글로브의 팀 이름이기도 합니다.

스포트라이트 또다른 의미는 잘 아시다시피 ‘주목’입니다. 제가 말하는 스포트라이트 분양권은 분양계약 이후 입주시점까지, 나아가 입주이후 2년, 5년, 10년이 지나도 꾸준히 주목받을 수 있는 분양권(아파트)을 말합니다.

내집마련 실수요자가 스포트라이트 분양권을 살 때 한가지만 명심하면 됩니다. 누가 분양권을 사고 있나? 입니다.

지역내 실수요자가 적극적으로 사는게 바로 스포트라이트 분양권입니다. 지역내 실수요자가 가 많이 보유한 분양권이 바로 스포트라이트 분양권입니다.

따라서 스포트라이트 분양권이 되려면 결국 지역내 실수요자가 얼마나 많이 보유중이고, 얼마나 많이 사는가에 달려있습니다.

위례신도시, 다산신도시, 동탄2신도시 분양권 프리미엄이 3월 들어 선도적으로 강세를 보인 것은 투자수요때문이 아닙니다. 바로 지역내 실수요자가 매수에 나섰기 때문입니다. 

동네 중개업소처럼 동네 주민이 지역내 분양권에 대해선 가장 잘 압니다. 따라서 그 분양권 미래가치도 가장 먼저 알 수 있습니다. 물론 매수 움직임도 가장 먼저 알구요.

스포트라이트 분양권이 되려면 지역내 신규 주택공급물량도 중요합니다. 분양물량이 대거 대기하고 있거나 입주물량이 많다면 스포트라이트 받을 가능성이 줄어들 수밖에 없습니다.

특히 뛰어난 입지의 분양물량이 대기하고 있다면 지역내 실수요자가 분양권 매수를 하지 않습니다. 적어도 당첨자 발표를 할때까지 말입니다.

또 스포라이트 분양권이 되려면 가격경쟁력이 있어야 합니다.

건설사들은 분양시장이 좋으면 최대한 분양가를 올려 분양하기 마련입니다. 하지만 땅을 비싸게 샀다면 시장상황이 좋지 않더라도 분양가를 낮추지 못합니다. 재개발 재건축 아파트의 경우 최대한 분양가를 높게 책정하라는 조합원들의 요구 때문에 분양가를 낮출 수 없습니다.

2016년에 분양하는 아파트가 대부분 이런 상황에 직면하고 있습니다. 특히 땅값이 분양가의 70% 가까이 차지하는 수도권에서는 더욱 그렇습니다.

상황이 이렇자 지역내 실수요자는 분양권에 관심을 돌리기 시작했습니다. 분양시장이 좋았던 2015년보다 좋지 않은 2016년에 분양가가 오히려 올라가는 것을 지켜보고 말입니다.

마지막 한마디. 개포주공2단지를 재건축하는 래미안 블레스티지가 개포 재건축 아파트 가격을 끌어올리고 있습니다. 왜 그럴까요? 바로 지역내 풍부한 실수요자들이 매수에 나섰기 때문입니다. 반면 지난해 11월 분양한 송파 헬리오시티(가락시영)는 적정분양가로 완판했음에도 한동안 ‘잊혀진 분양권’이 됐습니다. 이는 시장탓도 있었지만 바로 지역내 실수요층이 부족했기 때문입니다.

    

오른다 오른다 하면 진짜 오른다

“자산 가격의 상승기대가 확산되면서 투기 수요가 증가하고, 일정 기간 동안 투기 수요는 실제 수익을 올린다. 한 발 늦게 부동산에 뛰어든 사람들이 먼저 투자한 사람들에게 수익을 안겨주기 때문이다. 이것이 반복되며 버블은 덩치를 키우게 되는 것이다. 모두가 이렇게 팔랑귀가 된다.” http://www.drapt.com/dr_note/link.htm?uid=9018