4월 총선이후 주택시장은 반등할까?

4월 총선이후 주택시장은 반등할까?

3월도 하순으로 치닫고 있습니다. 계절은 봄이 왔지만 부자노트 독자님의 마음에도 봄이 왔는지요? 남보다 빨리 봄꽃을 보려면 남쪽으로 내려가면 됩니다. 기회는 언제나 움직이는 사람에게 오는 법입니다.

이번 주 닥터아파트(www.DrApt.com) 오윤섭의 부자노트에서는 4.13 총선이후 주택시장이 어떻게 움직일 것인가?를 한번 들여다봅니다. 지금과 다름없는 움직임으로 보합세를 보일 것인가? 아니면 4월 총선을 터닝포인트로 해서 우상향(右上向)할 것인가?

최근 시장 움직임

작년 11월 주택담보대출(주담보) 규제 발표이후 주택시장은 양극화 되고 있습니다. 부익부 빈익빈 입니다.

언제나 그렇듯 대출규제의 피해는 힘없는 서민과 중소 건설사입니다. 금융위원회가 공식적으로 규제대상이 아니라고 발표한 중도금 집단대출의 경우 사실상 규제를 하고 있습니다. 중도금 집단대출 규제를 통해 공급물량을 조절하고 있는 것 아닌가 생각이 들 정도입니다.

수도권 외곽 등 마이너 지역에서 분양하려는 중소 건설사들은 중도금 대출규제로 분양시기를 타의로 늦출 수밖에 없는 상황입니다. 은행권이 중도금 집단대출을 아예 해주지 않거나 금리를 종전보다 최대 1% 포인트 올리고 있습니다.

반면 대도시 도심권 등 입지가 뛰어난 곳에 위치한 메이저 건설사 분양단지는 별다른 영향 없이 공급되고 있습니다. 1~3월 분양물량의 시공사가 대부분 메이저 건설사라는 것을 보더라도 이를 방증(傍證)하고 있습니다.

서민들은 대출규제는 물론 분양받고 나서 중도금 대출시 제출하는 소득입증 증빙자료 기준이 까다로워졌습니다.

대출규제에서 자유로운 개포주공 등 강남권 재건축단지는 목돈이 최소한 3억원 이상 필요함에도 3월부터 반등세를 타기 시작했습니다. 대출규제에서 자유로운 고소득층이 매수에 나서 수요층도 탄탄합니다.

반면 서민들은 대출 규모를 최소화하는 수준에서 저가매수하고 있습니다. 동탄2신도시의 경우 3월들어 프리미엄이 적게 붙은 비역세권 남동탄을 매수하기 시작했습니다. 하남 미사강변도시, 남양주 다산신도시도 마찬가지 상황입니다.

주택시장 주요 변수

먼저 대출규제입니다.

금융위는 3월중 수도권에서 여신심사 가이드라인(비거치식 원리금 분할상환) 현장점검을 하고 이행상황 및 효과를 분석해 발표할 예정입니다. 또 5월부터 비수도권 가이드라인을 계획대로 시행할 방침입니다.

금융위는 가이드라인이 주택시장에서 연착륙하고 있으나 아직도 주택담보대출액이 지난 2013~14년보다 높은 수준이라고 평가하고 있습니다.

따라서 4월 총선이후 바로 대출규제 완화를 기대하기는 어려울 것입니다. 적어도 상반기에도 시장이 회복되지 못하고 침체된다면 올 하반기에 중도금 집단대출부터 규제완화를 만지작 거릴 것입니다.

다음 변수로는 금리인하입니다.

금리인하와 대출규제완화가 동시에 시행되기는 어렵습니다. 주택시장 침체로 규제완화가 된다면 먼저 금리인하가 단행될 것입니다.

미국이 3월 기준금리 동결에 이어 인상 속도조절에 나서면서 국내 금리인하에 대한 기대감은 높아지고 있습니다.

4월 국내 금리인하는 어느정도 예측가능한 상황입니다. 대출규제로 작년 11월 이후 거래량이 급감하면서 주택시장 침체 수위가 예상보다 크기 때문입니다.

금리인하가 단행될 경우 전세 재계약을 앞둔 무주택 세입자들은 반전세보다는 매수를 선택할 가능성이 높습니다.

세 번째 변수로는 5월 2일부터 시행될 비수도권 대출규제입니다. 이미 지난 2월 이후 수도권에서 대출규제 후폭풍이 거세다는 것을 보여줬습니다.

대출규제를 앞두고 분양시장은 물론 재고아파트시장도 양극화가 가속화될 것입니다. 대출을 지렛대 삼아 묻지마 투자가 몰린 대구 부산 울산 등 경남권 아파트(분양권)시장은 하반기에 조정장세가 본격적으로 시작될 가능성이 높습니다.

지방 주택시장 침체가 온다면 수도권과 동반침체로 2008~2009년으로 회귀할 가능성이 높습니다. 그럴 경우 수도권 규제완화는 예상보다 빨리 단행될 수 있습니다.

총선이후 우상향하는 아파트는?

저 포함 전문가들의 주택시장 예측은 대부분 틀렸습니다. 설 연휴이후 상승세로 돌아설 것이라는 전망이 많았습니다. 하지만 별다른 변화가 없습니다. 3월이 되면 살아날 것이라고 했지만 여전히 보합세입니다. 2016년 주택시장은 상고하저(上高下低)가 될 것이라고 예측했지만 상저하고((上低下高)로 말을 바꾼지 오래입니다. 머지 않아 상저하저((上低下低)로 바뀔지도 모릅니다.

총선 전후로 증시와 마찬가지로 갈곳없는 돈들이 금리인하에 대한 기대감으로 다시 부동산시장으로 들어오는 유동성 장세가 다시 시작될 가능성이 높습니다. 하지만 주택시장 전체가 상승하기 보다는 지역별 단지별 차별화된 흐름을 보일 가능성이 높습니다.

총선이후 우상향하는 아파트는 고소득층이 ‘간택’하는 블루칩과 실수요자가 선택하는 옐로칩에 국한될 것입니다.

대표적인 우상향 아파트는 사업시행인가 이후 사업속도를 높이는 서울 도심권 재개발 재건축 등 정비사업이 될 것입니다. 은행에서 부담없이 집단대출을 해줄 수 있는 곳입니다.

강남권, 강동권 재건축단지는 물론 관리처분인가를 받은 동작구, 마포구, 서대문구 일대 재개발 입주권이 대표적입니다. 일반분양 완판후 입주권 가격은 자연스럽게 상승할 것입니다..

또 우상향하는 아파트는 대출규제 영향을 덜 받는 고소득층이 선호하는 단지가 될 것입니다. 경기권에선 판교, 위례, 광교 분양권 및 재고아파트가 대표적입니다.

실수요자들에게 관심을 끌만한 옐로칩 분양권도 우상향할 가능성이 높습니다. 수도권에선 부천 옥길지구, 동탄2신도시의 남동탄, 다산신도시 진건지구, 고양 삼송 및 원흥지구 등이 대표적입니다. 

불확실한 주택시장에서 4월 총선이후 ‘긍정적인 신호’를 볼 것인가? 아니면 ‘부정적인 신호’를 볼 것인가? 부자노트 독자님의 마음(선택)에 달려 있습니다.

하지만 분명한 사실은 지난 2008년처럼 대세하락이 오지 않는한 지속적으로 우샹향하는 아파트는 있다는 것입니다.

아파트, 지금 팔아야 할까요?

“나무를 심고 나서 맨날 들여다 보며 그 나무가 자라기를 기다리면 나무는 자라지 않습니다. 오히려 지루하고 화가 나서 나무를 멀리할 확률이 높지요. 그러나 나무를 심은 뒤 수년 뒤에 돌아와 보면 나무는 저만치 자라 있습니다. 시간이라는 자양분을 주었기 때문이죠. 빨리 자라지 않는다 하여 중간에 베어 버리지 않았기 때문입니다.” http://www.drapt.com/dr_note/link.htm?uid=8993