2015년 부동산 시장 결산 및 2016년 전망 - ③[오피스텔 시장]

2015년 부동산 시장 결산 및 2016년 전망 - ③[오피스텔 시장]

수익률 예전만 못해도 오피스텔 투자 관심 이어갈 전망

2016년 오피스텔 시장은 투자자 유입이 계속될 전망이다. 다만, 가격 상승폭은 크지 않을 것으로 예상된다. 미국 금리 인상 압박이 높지만 2016년에도 국내금리는 저금리 기조가 지속될 가능성이 높아 여유자금 1~2억원 정도를 활용해 임대수익을 얻고자 하는 투자자들의 관심은 계속될 것으로 보인다. 한편, 임대수익률 하락 추세가 지속되고 있고 "7.22 가계부채 종합 관리방안"의 일환으로 상호금융권의 非주택대출의 규제 강화가 구체화될 경우 전반의 투자심리가 위축될 수 있어 가격 상승폭은 제한될 전망이다.

 

 

▣ 2015년 오피스텔 매매가격 3년만에 상승 전환

2015년 오피스텔 시장은 회복세를 보인 한 해였다. 2012년부터 마이너스 변동률을 기록한 매매가격이 상반기에 이어 하반기에도 상승세를 이어가며 2015년 한해 동안 0.70%의 변동률을 보였다.

오피스텔 전세가격은 2.24% 상승했다. 오피스텔 전세 품귀 현상이 지속되고 있고 아파트 전세난까지 맞물리면서 전세가는 강세를 보였다.

월세가격은 보합세를 보였다. 봄철 학군 수요로 1분기 월세가격은 상승했으나, 4분기로 갈수록 가격 움직임이 둔화되는 모습을 보였다.

 

 

▣ 2015년 오피스텔 시장, 2002년 이후 최대 분양물량 기록

2015년에는 2002년 11만7,935실이 분양된 이후 13년만에 최대물량인 5만7,612실(예정물량 포함)의 오피스텔이 분양됐다. 이는 2014년 4만2,720실이 공급됐던 것과 비교하면 34.85% 증가한 물량이다.

아파트 분양시장의 인기에 편승해 그 동안 공급과잉 논란에 소극적인 모습을 보이던 건설사들이 2015년 오피스텔 분양을 재개하며 분양물량이 많았고, 청약경쟁 또한 뜨거웠다. 경기 수원 광교중흥S클래스는 평균 437대 1의 최고 경쟁률을 기록하며 분양시장의 인기를 실감케 했다.

하지만, 2016년 오피스텔 분양물량은 2015년 대비 줄어들 전망이다. 신규택지지구 지정이 중단돼 수도권 등지에서 신규분양을 진행할 수 있는 사업지가 제한된 가운데 2015년 공격적인 분양에 대한 물량해소 부담 등으로 2016년은 2015년에 비해 신규분양이 감소할 것으로 예상된다.

 

 

오피스텔 입주는 2013년 이후 연 3만실 이상씩 공급이 이뤄지고 있다. 2013년 35,485실, 2014년 42,944실, 2015년 38,814실이 공급됐다. 2016년은 2015년과 비교해 4,446실이 줄어든 34,368실이 공급될 예정으로 적지 않은 물량이 대기 중이다.

특히 입주예정물량의 63.96%가 수도권에 집중된다. 그 중 서울 강서구는 서울 입주예정물량(14,944실)의 46.80%인 6,994실의 물량이 집중됐다. 하지만 배후수요를 구하기는 쉽지 않아 보인다.

LG그룹에 이어 두 번째로 넓은 마곡지구를 매입한 대우조선해양이 최근 경영난으로 마곡R&D센터 부지의 매각 계획을 발표한 까닭이다. 1 만 3천여명에 달할 것으로 예상됐던 고용유발효과가 백지화된 가운데 입주물량 증가에 따른 공급량 확대가 부담스러운 상황이다. 서울시도 공급 과잉을 우려해 마곡지구의 추가 오피스텔 용지 매각을 내년까지 보류하기로 하면서 내년 상반기 중 발표될 개발 계획에 귀추가 주목되고 있다.

문정지구를 중심으로 2016년 3,013실의 입주가 예상된 서울 송파구도 당분간 공급과잉에서 벗어나지 못할 것으로 보인다. 실제 임대료도 하락세다.

국토교통부 실거래가에 따르면 송파푸르지오시티 전용29.63㎡는 2013년 3분기 보증금 1000만원에 월세 70만~80만원 선이었지만 2015년 3분기에는 보증금 1000만원에 월세 65만~75만원 선에서 거래가 이뤄지고 있다.
그 외 지방에서는 부산(2,292실)을 비롯하여 김천혁신도시 개발을 발판 삼은 경북(2,243실), 충남(1,931실) 등에서 입주를 앞두고 있다.

 

▣ 임대수익으로 "제2의 월급" 기대에도 불구, 임대수익률은 내리막길

2015년 오피스텔 매매가격이 상승했지만 임대수익률은 낮아지는 추세다. 임대수익률은 2007년 이후 지속적으로 하락해 2015년 10월에는 5.70%를 기록했으며, 2016년에도 하락할 가능성이 높을 것으로 전망된다. 오피스텔 매매가격은 꾸준히 오른 반면 공급물량에 비해 임대수요는 크게 늘지 않은 영향이다.

다만, 한국은행이 2015년 6월 기준금리를 1.75%에서 1.50%로 인하한 후 5개월째 동결하고 있는 상황에서 오피스텔 임대수익률이 은행 예금금리보다 높다는 것이 투자수요자를 오피스텔로 끌어당기고 있다.

저금리로 대출이자 부담이 낮고 은행 이자수익대비 수익률은 상대적으로 높은 수준이므로 수익률이 다소 떨어지더라도 오피스텔에 투자해 임대수익을 챙기려는 수요는 지속될 것으로 예상된다. 다만, 역세권 위주의 교통이 편리한 곳이나 대학가, 업무밀집지역 등 안정적인 임대수익을 얻을 수 있는 오피스텔 위주로 투자자의 관심은 양극화될 것으로 분석된다.

 

 

▣ 투자 심리 회복으로 완만한 상승세 예상

임대수익과 배후수요 고려, 묻지마 투자는 삼가야

2015년 오피스텔 시장은 저금리 기조, 정부의 대출규제 완화, 중개보수 부담 완화 등으로 오피스텔 투자심리 회복의 발판을 마련한 시기라고 할 수 있다. 2016년에도 오피스텔 시장의 회복력은 지속될 전망이다. 더욱이 오피스텔은 상가 등 여타 수익형 부동산에 비해 초기 자금 부담이 낮고 월세로 임대수익을 얻을 수 있는 대표적 수익형 부동산이다.

임대수익률이 낮아지고 있는 추세지만 소액 투자 상품을 찾는 수요자들로 오피스텔의 상승세는 당분간 유지될 전망이다. 다만 지역별, 단지별로 차이가 있을 수 있어 막연한 투자는 금물이다. 2015년 9월부터 공개되고 있는 오피스텔 실거래가를 활용하여 가격 기준을 명확히 하고, 공급물량 증가에 따라 수요가 분산돼 임대수익이 낮아지거나 배후수요가 부족해 공실이 발생하지 않도록 주의가 필요하다.

[부동산114 리서치센터 (www.r114.com) 선주희]