"최근 주택시장, 과열 아닌 확장 국면.. 부산·대구 지역 등은 요주의"

"최근 주택시장, 과열 아닌 확장 국면.. 부산·대구 지역 등은 요주의"

조선비즈|유하룡 기자|입력 2015.09.24 03:08|수정 2015.09.24 03:08

최근 국내 주택 경기를 둘러싸고 과열(過熱) 논란이 확산하고 있다. 올 들어 주택 매매 거래량이 역대 최대치를 기록하고 신규 분양 아파트의 청약경쟁률이 수백대 1을 넘기는 단지가 속출하고 있기 때문이다. 전세 시장에서는 일부 아파트 전세금이 매매가를 앞지르는 현상까지 나타나기 시작했다.

 

다음 달 2일 서울 강남구 대치동 서울무역전시장에서 개막하는 '2015 대한민국 부동산 트렌드쇼'에서는 주택 시장 과열 논란을 주제로 '100분 정책 토크' 세미나가 열린다. 본지는 세미나에 참가할 김재정 국토교통부 주택정책관, 이현석 건국대 교수, 천현숙 국토연구원 주택토지연구본부장, 최막중 서울대 환경대학원장 등 전문가 4명으로부터 주택 시장 과열 논란에 대한 견해를 미리 들어봤다.

 

 

이들은 현재 주택 시장을 과열로 단정 짓기는 어렵다는 의견을 밝혔다. 다만 부산·대구 등 일부 지역은 지속적인 모니터링이 필요하다고 지적했다.

 

◇"과열 아닌 확장 국면"

 

정부는 최근 주택 시장을 '안정적인 회복 국면'이라고 판단한다. 김재정 주택정책관은 "주택 거래량은 크게 증가하는 반면 집값은 연 2~3% 안팎으로 안정적 상승세를 보이고 있다"면서 "과열 상황은 아니라고 본다"고 말했다. 주택 경기가 호황이던 2005~2006년에는 거래량이 늘면서 집값도 함께 급등했었다는 것이다. 그는 "실수요자 중심으로 매매 시장이 회복되면서 시세 차익을 노리는 투자 목적보다 내 집 마련 실수요자가 회복세를 주도하고 있다"고 설명했다.

 

과열보다 확장 국면으로 봐야 한다는 시각도 있다. 천현숙 본부장은 "주택 시장은 주기적으로 순환하는데 지금은 회복 국면을 지나 확장기에 들어섰다"면서 "사이클상으로 보면 2017년 말쯤 확장기가 끝나고 둔화 국면에 접어들 가능성이 있다"고 진단했다. 최막중 원장도 "이제는 구조적으로 시장 전체가 과열되기는 어렵다"면서 "좋은 입지, 좋은 물량은 희소성이 있기 때문에 수요가 몰릴 수밖에 없다"고 말했다.

 

하지만 지방의 경우 과열 우려가 높았다. 이현석 교수는 "서울·수도권은 4~5년간 공급이 억눌려 온 것에 대한 시장의 반작용으로 볼 수 있다"면서 "하지만 지방은 적정 범위를 벗어난 느낌이 확연하다"고 말했다. 특히 부산과 대구 등 일부 지역은 시장 움직임을 주의 깊게 모니터링해야 한다는 지적이 나온다.

 

천현숙 본부장은 "지방은 수도권보다 사이즈가 작기 때문에 투기적 자본이 유입돼 시장을 교란할 가능성이 크다"고 말했다. 김재정 주택정책관도 "지방 아파트 청약 시장은 호조세에 있다"면서 "떴다방(이동 중개업자)과 위장 전입 같은 불법 행위에 대해 관계부처와 철저히 단속할 예정"이라고 강조했다.

 

◇"전세 사용비용 낮아…더 오를 수도"

 

최근 일부 아파트에서 전세금이 매매가를 추월한 것과 관련해 전문가들은 "그럴 수 있다", "앞으로 더 오를 수 있다"는 분석을 내놓았다. 최막중 원장은 "전세는 주택 소유자에 비해 상대적으로 사용자 비용이 낮았다"면서 "집값이 장기간 정체되면 매매가와 전세금이 수렴해가는 것이 타당하다"고 말했다.

 

주택 소유자는 집값 하락 리스크는 물론이고 세금과 관리 부담도 짊어지지만 전세입자는 그런 비용이 전혀 없다는 것이다. 이현석 교수는 "그동안 전세와 매매가격의 갭(격차)이 너무 컸다"면서 "저렴했던 전세의 사용 비용이 균형을 찾아 정상화하는 과정"이라고 분석했다.

 

다만 전세의 급격한 월세 전환에 대해서는 완충 장치가 필요하다는 의견이 많았다. 천현숙 본부장은 "고가(高價) 전세를 고집하는 수요자까지 정부가 보호할 필요는 없다"면서도 "서민·중산층의 월세 부담을 줄이기 위해 월세 세액 공제 확대 등을 고려해 볼 수 있다"고 말했다. 최막중 원장은 "궁극적으로 전세가 소멸하고 월세 시장으로 전환할 수밖에 없다"면서 "1가구 다(多) 주택자에 대한 규제 완화를 통해 월세 물량이 충분히 공급되면 월세가격이 안정될 수 있다"고 말했다.