최근 주택시장 악재와 내집마련 전략

최근 주택시장 악재와 내집마련 전략

 

이제 가을입니다. 가을은 결실의 계절, 수확의 계절이라고 하죠. 2015년도 벌써 3분의 2가 지나갔습니다. 남은 3분의 1 기간동안 한해를 되돌아보며 차분하게 정리하는 시간을 보내는 게 좋겠습니다.

이번 주 닥터아파트(www.DrAptcom) 오윤섭의 부자노트에서는 최근 주택시장 악재를 정리해보고 케이스별로 무주택자에게 도움이 되는 내집마련 전략을 제시해보겠습니다.

7.22 가계부채대책과 내집마련 전략

최근 가장 많이 언급되는 게 7.22 가계부채 종합대책입니다. 시중은행에서 내년부터 원금및 이자 상환능력에 따라 까다롭게 주택담보대출을 해주게 돼 대출규모가 줄어든다는 게 주요 내용입니다. 대출을 지렛대 삼아 내집마련을 하려는 사람에게는 악재로 볼 수 있습니다.

하지만 한번 역으로 생각해보기 바랍니다. 역발상을 해보세요. 오히려 유효수요자가 아파트를 구입하기 좋은 시기라고 말입니다. 특히 대출규제가 강해지기전 연내에 말입니다.

만약 무리한 대출로 내집마련을 한뒤 집값이 정체되고 금리가 인상돼 다시 하우스 푸어가 양산된다면 힘들게 내집마련하는 사람에게는 악재가 될 것입니다. 하우스 푸어 주택은 한마디로 주택시장에서 ‘악성 재고주택’입니다. 분양시장에서 미분양과 같은 존재입니다. 대출규제로 악성 물건이 적어진다면 내집마련 실수요자에게는 오히려 호재로 작용할 가능성이 높습니다.

7.22대책은 2017년 이후 하우스 푸어 증가 가능성을 낮출 수 있는 미시적인 대책입니다. 따라서 상환능력이 있는, 즉 구매력이 있는 유효수요자들은 추석이전 가을 성수기가 오기전에 매수하는 것이 좋습니다.

전세난, 입주물량 증가와 내집마련 전략

무주택자의 가장 큰 고민은 바로 전셋값이 계속 오르고 있다는 것입니다. 서울 변두리에도 2년 만기가 지나면 최소한 5천만원 이상씩 전세금을 올려줘야 하는 상황입니다.

문제는 전세난이 좀처럼 해소될 가능성이 적다는 것입니다. 수도권 아파트 입주물량이 2017년 이후에 늘어나더라도 전세물건이 크게 늘어나지 않을 것입니다.

지역에 따라 다르겠지만 100가구가 입주하면 40가구가 전월세 물건으로 나옵니다. 이중 전세물건은 15가구 안팎이 될 것입니다. 니다. 과거에는 전세물건이 70% 이상을 차지했지만 이제 강남권의 경우 비전세(월세 또는 반전세) 물건이 70% 이상 차지하고 있는 상황입니다.

따라서 앞으로 최소한 1~2년간은 전셋값 상승률이 매매가 상승률을 뛰어넘을 것입니다. 이말은 당분간 무주택자의 주거비용이 갈수록 늘어난다는 것을 의미합니다.

이런 상황에서 단순히 입주물량이 늘어난다고 내집마련을 늦추거나 포기하는 것은 잘못된 전략입니다. 물론 입주물량이 늘어나고 있으니 수급에 초점을 맞춰 옥석을 가려야 합니다.

미분양 증가와 내집마련 전략

미분양 증가가 최근 이슈가 되고 있습니다. 하지만 실제로 주택시장에 영향을 미치기 위해서는 수요에 비해 공급과잉이 현실화돼야 합니다. 공급과잉은 미분양과 입주물량이 늘어나고 전셋값이 하향안정화될 때 현실화됩니다. 앞으로 그때가 언제인지는 알 수 없습니다.

수도권을 기준으로 미분양이 2만5천가구를 넘더라도 전셋값이 계속 상승한다면 공급과잉에 따른 집값 하락은 바로 오지 않을 것입니다. 전셋값 상승은 잠재적 매수세가 계속 존재한다는 것을 의미합니다.

2007년 이후 집값 하락했던 것은 글로벌 금융위기로 매수세가 줄어들어 미분양이 늘어난 데다 입주물량이 2008년에 전년 대비 두자릿수 증가했기 때문입니다. 즉 공급과잉이 현실화된 것입니다.

2015년 9월 현재 미분양은 아직 우려할 수준이 아닙니다. 미분양 추이는 11월 이후 가을 분양시장이 지난 뒤 예측할 수 있을 것입니다.

다만 최근 부산 등 지방에서 미계약률이 높아지고 있어 예의주시할 필요가 있습니다. 또 2017년 이후 입주물량 증가가 예상되니 만큼 역시 수급에 기초에 내집마련을 해야할 것입니다.

금리 인상과 내집마련 전략

전에 한번 부자노트 칼럼에서 언급한 적이 있기 때문에 짧게 정리합니다.

미국 금리 인상 시기가 9월설, 12월설에서 내년 3월설 등 수많은 말들이 오고가고 있지만 아직 인상은 되지 않았습니다.

연내 국내 금리인상 가능성은 거의 없습니다. 물론 가계부채 7.22대책은 내년 이후 금리 인상을 대비한 조치입니다.

국내 금리 인상은 일러야 내년 하반기나 돼야 할 것입니다. 인상폭도 자본유출을 막기 위해 미국과의 격차를 줄이기 위한 최소한의 인상(폭)에 그칠 것으로 판단합니다.

국내 경기가 본격적으로 회복되지 않는 한 금리는 본격적으로 상승하기 힘듭니다. 만약 경기 회복으로 금리가 상승세로 돌아선다면 부동산이라는 자산은 가격 상승세가 본격화된다는 것을 의미합니다.

금리가 낮다는 것은 경기가 침체됐다는 것입니다. 따라서 매수타이밍입니다. 금리가 오르기 전에 말입니다. 특히 무주택자는 더더욱 그렇습니다.

갭(Gap)투자 현상

“이러한 갭투자 방식이 성공하려면 몇가지 전제 조건이 필요한 것 같습니다. (1) 집값이 1~2년 이상 상승국면에 있을 것 (2) 전세값이 1~2년 이상 떨어지지 않을 것 (3)전세의 월세 전환이 이어질 것. 물론 조건중 1번 조건이 불확실한 면이 있는데요. 이에 따라 리스크는 감수해야 할 부분인 것 같구요.   ” http://www.drapt.com/dr_note/link.htm?uid=7065