이사철 `전세계약 갱신` 주의보

이사철 `전세계약 갱신` 주의보

 다음달이면 전세계약이 끝나는 A씨는 최근 집주인의 이상한 요구 때문에 골머리를 앓고 있다. 전세계약 종료 한 달 전까지 주인이 나가라는 이야기를 하지 않아 자동으로 계약이 2년간 연장된 상태지만 주인이 뒤늦게 "아예 계약서를 새로 쓰자"고 나섰기 때문이다.

문제는 A씨가 내년 하반기에는 청약받은 새 아파트로 이사할 계획이라는 점, 전세계약 중간에 집을 비워야 하는 셈인데, A씨는 혹시 새 계약서를 썼다가 보증금을 제대로 돌려받지 못하는 게 아닌지 걱정이다.

본격적인 이사철을 맞아 기존 전세계약을 연장하는 세입자가 많은 가운데 집주인 요구대로 새 계약서를 썼다가 낭패를 보는 경우가 적잖아 주의가 필요하다.

계약서를 새로 작성해 계약 자체가 새로 체결될 경우 현행 임대차보호법이 세입자에게 제공하는 권리가 보장되지 않아서다.

30일 부동산 업계에 따르면 A씨와 같이 전세계약 종료에 맞춰 새 계약서를 쓴 경우에는 계약 중간에 이사를 한다고 해도 새 계약이 끝날 때까지 보증금을 돌려받지 못한다.

법무법인 자연수의 이현성 변호사는 "집주인과 세입자 모두에게는 임대계약이 종료되는 시점까지 계약을 유지해야 하는 의무가 있다"며 "세입자 사정으로 계약을 중간에 해지한다고 해도 집주인이 굳이 세입자 사정에 맞춰 계약 종료 전에 보증금을 내줄 필요는 없는 것"이라고 설명했다.

이는 현행 임대차보호법이 묵시적 계약갱신 시에는 임차인이 언제든지 원하는 때에 계약을 해지할 수 있도록 보장하는 것과 대조된다. 묵시적 계약갱신은 임대차기간이 끝나기 한 달 전까지 집주인이나 세입자가 서로에게 계약을 끝내거나 내용을 바꾼다고 알리지 않으면 기존 조건 그대로 2년간의 추가 임대차 계약을 맺었다고 간주하는 것이다.

이렇게 계약이 연장됐을 때 임차인이 '계약을 끝내겠다'고 집주인에게 통지하면 임대인은 3개월 뒤에는 보증금을 돌려줘야 한다.

아예 새 계약서를 썼을때는 적용되지 않는 내용으로, 만약 A씨처럼 계약기간 중간에 이사계획을 잡은 세입자는 분양잔금을 제대로 내지 못해 입주에 어려움을 겪을 가능성이 크다.

전세를 월세로 바꿀 때 적용하는 '전·월세 전환율 상한선'(현행 6%)과 월세·보증금 증가분이 기존의 5%를 넘지 못하도록 막는 '차임 등의 증감청구권'도 묵시적 계약갱신 때만 적용된다.

국회 서민주거 복지특별위원회가 '비싼 전·월세를 잡겠다'며 전·월세 전환율을 낮추는 내용을 논의하고 있지만 실효성이 없다는 비판이 나오는 것도 이 때문이다. 박원갑 KB국민은행 부동산수석 전문위원은 "현행 전·월세 전환율은 전세 계약 중간에 보증부월세로 바꿀 때만 효력이 있다"고 말했다.

집주인 말만 듣고 쉽사리 계약서를 썼다가는 자칫 법이 보장한 권리들을 놓칠 가능성이 높은 만큼 신중해야 한다는 지적이다. 이현성 변호사는 "전세계약이 끝났을때 굳이 새 계약서를 쓰지 않아도 묵시적 계약갱신 요건만 만족하면 추가로 2년간 법에 의해 임대차계약을 보호받을 수 있다"고 말했다.

[김태성 기자]

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