전세끼고 집사기 주의보를 발효합니다

 전세끼고 집사기 주의보를 발효합니다

여름 휴가철입니다. 즐거운 휴가를 보내고 있나요? 마른장마가 끝나고 가마솥 더위라는 말이 어울리는 무더위가 계속되고 있습니다. 에어컨에 의지하기보다는 적당히 땀을 흘리면서 여름을 이겨보세요.

이번 주 닥터아파트(www.DrApt.com) 오윤섭의 부자노트에서는 최근 주택시장에서 묻지마 투자열풍이 불고 있는 전세 끼고 집사기에 대해 분석합니다. 전세 끼고 집사기를 왜 주의해야 하는지를 정리해봤습니다.

전세 끼고 집사기에 성공하려면 전제조건이 있습니다. 집값이 지속적으로 올라야 한다는 것입니다. 최소한 투자자 본인이 사고 파는 시점까지 집값 상승세가 유지돼야 한다는 것입니다. 세입자의 전세금을 지렛대로 삼는, 쉽지 않은 투자기법입니다. 특히 집값 상승기 초기에나 할 수 있는 투자입니다. 상승기가 초기인지는 지나가봐야 알 수 있다는 것입니다.

물론 지금은 집값 회복기 또는 상승기에 접어들었습니다. 전세난도 2012년 이후 전국에서 계속되고 있습니다. 하지만 언제까지 전세난이 계속될까요? 집값은 언제까지 강세가 계속될까요?

아무도 알 수 없습니다. 중요한 사실은 대구 부산 등은 이미 집값 상승기가 3년 이상 지속됐다는 것입니다. 서울 등 수도권도 2013년 하반기에 바닥을 쳤으니 소폭 등락이 있었으나 2년 이상 지속되고 있습니다.

지난 2~3년간 전국 집값이 오른 것은 분양가 상한제와 MB정부의 보금자리주택 공급으로 2008년 이후 민영주택 공급물량이 크게 줄었기 때문입니다. 한마디로 주택 수요에 비해 공급이 적었기 때문입니다. 대구가 대표적입니다. 

하지만 2015년 들어 공급물량이 부족하지 않고 있습니다. 대구 부산 등 지방은 2016년부터 공급초과를 걱정해야 할 상황입니다.

최근 세종시 주택시장을 예로 들겠습니다.

한국감정원에 따르면 세종시 전셋값은 2014년 -6.3%로 급격히 떨어졌습니다. 2015년 상반기에도 -0.2%로 하향세입니다.

왜 그럴까요? 수요에 비해 공급이 너무 많기 때문입니다. 정확히는 주택 수요 증가속도보다 신규 아파트 공급 증가속도가 더 빠르기 때문입니다.

세종시 아파트 입주물량을 보면 2013년 3천87가구에 불과했습니다. 하지만 2014년 1만5천3백87가구, 2015년 1만7천6백73가구로 급증했습니다. 한마디로 입주물량 폭탄으로 역전세난이 우려되고 있는 상황입니다.

2017년을 전후로 입주물량 폭탄이 쏟아지는 지역이 확산될 것입니다. 대구는 2016년 2만4천가구 입주예정이라 적정 공급물량의 2배를 육박하고 있는 상황입니다. 부산도 올해 입주물량이 2만가구 넘어서 적정 물량을 초과하고 있습니다.

수도권도 분양물량이 2014년 이후 급증하고 있어 3년뒤인 2017년 이후 국지적으로 역전세난 등 공급초과 부작용이 발생할 가능성이 높습니다.

더욱이 지금 전세 끼고 집사기는 주로 5천만원 이하 소액으로 수도권 외곽 소형 중고 아파트를 사들이고 있습니다. 대구 등 지방에서 버스로 원정 와서 싹쓸이 하는 경우도 발생하고 있습니다.

다시 한번 강조하지만 전세 끼고 집사기는 집값 상승을 전제로 하는 투자행위입니다. 집값이 상승하려면 수요가 늘어나야 합니다. 가계 실질소득이 늘어나야 합니다. 수요층이 두터워져야 합니다.

하지만 현실은 어떤가요? 실질소득은 감소하고 주택을 사려는 사람을 갈수록 줄어들고 있습니다. 수요자는 또 중고 아파트보다는 새 아파트를 많이 찾습니다. 전국에서 소형 아파트 분양물량은 지난 2~3년간 급증했습니다. 이는 결국 2017년 전후 소형 아파트 공급물량이 급증한다는 것을 의미합니다.

투자자들이 사는 전세 끼고 사는 수도권 소형 아파트는 지은지 10년이 넘은 낡은 아파트입니다. 수도권 외곽에 위치하고 있습니다. 공급물량이 늘어나 입주물량이 급증하면 가장 먼저 가격이 하락할 곳입니다.

새 아파트 입주물량이 갈수록 늘어나는데 굳이 중고아파트를 사려는 사람이 얼마나 있을까요?  중고아파트를 사려는 사람이 없으면 집값은 오를 수가 없습니다.

전에도 언급했지만 매매가 대비 전세값 비율인 전세가율은 2016년 하반기 이후 정체될 것입니다. 미분양 증가속도가 빨라지면 그 시기는 더욱 앞당겨질 수 있습니다. 소형 분양물량이 급증하고 있어 소형 전세가율이 가장 먼저 하락할 가능성이 높습니다.

그렇다면 지은 지 10년 이상 된 수도권 외곽 소형 아파트 전셋값이 직격탄을 맞을 것입니다.

따라서 지금 전세 끼고 집사기에 나서는 투자자라면 신중해야 합니다. 선별적으로 투자해야 합니다. 2년 이상 보유해야 애 양도세 누진세율((양도차익의 6∼38％)이 적용되므로 앞으로 2~3년후 사고자 하는 아파트 지역의 주택 수급을 예의주시해야 합니다.

2~3년후 되팔 때 집값이 구입가보다 최소한 각종 비용(취득세 등 취득비용+재산세 등 보유비용+예금이자 등 기회비용)에다 물가상승률을 더한 이상으로 올라야 합니다.

공급 증가 속도에 비해 수요 증가속도가 많은 지역의 아파트를 사야 합니다. 입주물량이 늘어날 것에 대비해 같은 신도시라도 S급, A급 아파트를 사야 합니다. 신역세권 기업입주 등 확실한 호재로 수요가 늘어나고 있는 지역의 아파트를 사야 합니다.

재건축 호재가 없는 10년 안팎 중고아파트보다는 5년 미만 새 아파트를 사야 합니다. 수도권 외곽보다는 강남권이나 도심권 접근성이 좋은 아파트를 사야 합니다. 입주물량 폭탄이 우려되는 지역을 피해야 합니다. 앞으로 미분양 물량이 늘어날 가능성이 높은 지역도 피해야 합니다.

지금 전세 끼고 집을 사려는 투자자들은 최악의 시나리오를 생각해야 합니다. 집값과 전셋값이 동반 하락하는 경우입니다. 팔리지 않아 하우스푸어가 되는 상황입니다.

DTI, LTV 완화 연장안에 대해

“투자를 하실 때는 마음을 비우시고 있는 그대로 시장을 보셔야 합니다. 투자란 경제 현상을 마음이라는 거울로 비추어 내고 그를 통해서 미래를 판단하는것이기에 마음을 깨끗하게 하지 않으시면 지저분한 거울로 사물을 비추어보듯이 현상이 제대로 보여지지 않고 왜곡되서 보여집니다. 그리고 당연히 그 왜곡된 상으로는 미래를 판단할 수가 없습니다. ” http://www.drapt.com/dr_note/link.htm?uid=6830