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[인천]지역별 부동산 동향 -9/11 [계양구]작전동 풍림아이원 89㎡ 2억1천만 원 전반적인 부동산거래는 소강상태가 지속되고 있지만 선호도가 높은 지역은 그나마 선...
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인천AG 지원법 개정안 국회 제출 주경기장 건설 비용 75% 이상 국가 지원 주요 내용 2014 인천아시안게임 등 국제경기대회에... -
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언론에서 중대형은 수요가 줄고 소형 수요가 는다고 말들 하지만 근래 법 개정으로 지어지는 주택을이 25평 분양 면적이라도 서비쓰 면적이 전용 40%까지 확장 가능하기 때문에 피부로 느끼는 면적은 1.5배에 달하고 과거 중형보다 큰 전용 면적을 가지는데 그래도 수요가 소형이라고 주장하는건 아이러니 입니다. 무슨 말 장난을 하는 것도 아니고. 소형을 많이 짓는다 해도 경국 중형이 늘어나는 구조 입니다. 이런 것이 정치가 무엇을 모른다는거지요. 근래 지어지는 아파트와 과거 아파트의 가격 차이는 이런 전용면적의 가치 평가에 따른 부분이 크게 됩니다.
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이게 웬일! 25평 아파트 샀는데 실제론 36평?
발코니의 마술 우리집이 1.5배로 커졌어요
아파트 서비스 면적의 경제학
주택에서 ‘면적’은 바로 돈이다. 3.3㎡당 수백만원에서 수천만원이 왔다 갔다 한다. 그런데 요즘 주택업체가 이 면적을 공짜로 나눠주고 있다. 계약자는 84㎡(이하 전용면적)형을 샀는데 전용면적의 절반에 가까운 면적이 ‘덤’으로 따라오기도 한다. 84㎡를 샀지만 실제로는 120㎡대 아파트에 살게 된 것이다. 동네 헬스클럽 3개월 이용권을 사면 서비스로 1개월을 줘 총 4개월을 쓸 수 있는 것과 같은 이치다.
이게 가능한 것은 ‘서비스 면적’ 덕분이다. 서비스 면적은 계약자(입주자)가 전용으로 사용하면서도 분양가에는 포함되지 않는 면적이다. 관련법상 전용면적은 물론 공급·계약 면적 등 어디에도 포함되지 않는 말 그대로 덤이다. 대표적인 게 발코니다.
서비스 면적은 기존 주택에도 있었지만 최근 분양하는 주택 등에서 눈에 띄게 넓어졌다. 주택시장이 실수요 위주로 재편된 데다 아파트 등 분양시장이 위축된 때문이다. 주택업체가 실수요를 잡기 위해 서비스 면적을 늘리고 있는 것이다.
요즘에는 업체끼리 경쟁이 붙어 서비스 면적이 전용면적의 절반이 넘는 아파트도 등장했다. KCC건설이 지난달 경기도 화성시 동탄2신도시에서 분양한 KCC스위첸 아파트 84㎡형 B타입은 서비스 면적이 전용면적의 60% 수준인 50.5㎡나 된다. 포스코건설이 연내 인천 송도에서 분양 예정인 더샾 그린워크3차 99㎡형 A타입의 서비스 면적도 50㎡에 이른다.
다락방은 층고를 높여 서비스 면적을 넓힐 수 있는 방법이지만 최상층이 아니면 설치하기 어렵다. 사진은 올해 말 입주하는 춘천 아이파크 최상층에 적용된 다락방 투시도. 현대건설이 광주 서구에서 분양하는 유니버시아드 힐스테이트 59㎡형의 서비스 면적은 27.4㎡다. 현대건설 건축설계실 이상민 차장은 “과거에는 다채롭고 이색적인 평면 개발이 주를 이뤘다면 최근에는 서비스 면적 확대 등 실수요를 겨냥한 평면 개발에 집중하고 있다”고 말했다.
이 같은 서비스 면적은 대개 발코니를 통해 공급된다. 발코니는 건축물의 내·외부를 연결하는 완충공간이다. 건축법에서는 이 발코니를 ‘부가적으로 설치되는 공간’이라고 쓰고 있다. 말 그대로 서비스 면적이라는 얘기다. 용적률·건폐율상 면적 산정 때도 포함되지 않는다.
하지만 발코니는 무한정 키울 수 없다. 현행법상 공동주택 전·후면에만 들일 수 있고 발코니 폭은 1.5m 이내로 제한(2005년 이후)돼 있다.
그런데 어떻게 전용면적의 절반에 가까운 면적이 덤으로 따라오는 걸까. 여기에 주택건설업체의 평면 설계 기술이 숨어 있다.
우선 베이(Bay·아파트 전면의 기둥과 기둥 사이) 수를 늘려 전·후면 발코니를 늘린다. 베이를 늘리면 집이 가로로 길어지게 되므로 발코니를 들일 수 있는 공간이 커진다. 84㎡형은 물론 59㎡형에도 3.5베이나 4베이 평면이 나오는 것은 이 때문이다. 포스코건설 설계그룹 왕원식 부장은 “베이 수를 늘리면 그 자체만으로 통풍·환기·채광이 좋아지지만 무엇보다 발코니가 커지는 장점이 있다”며 “그러나 베이 수 확대는 평면 설계 기술이 없으면 쉽지 않다”고 전했다.
발코니 확장 합법화(2006년)도 서비스 면적을 늘릴 수 있었던 요인이다. 발코니 확장을 전제로 방·주방 등을 재배치하면서 기존에는 쓸 수 없었던 공간이 살아난 것이다. SK건설이 2010년 수원에서 분양한 SK스카이뷰에 첫선을 보인 플러스알파존(욕실·드레스룸 중앙 배치 등을 통해 자투리 공간을 없앤 평면) 평면이 대표적인 경우다. SK건설 설계팀 김한수 부장은 “한정된 공간에 주방·거실·방을 배치하다 보면 벽체 등으로 인해 어쩔 수 없이 사용할 수 없는 공간이 나온다”며 “이것을 발코니 확장을 전제로 재배치를 하면서 획기적으로 줄인 것”이라고 말했다.
테라스(베란다)와 다락방을 통해서도 서비스 면적이 공급된다. 테라스는 아래층 지붕을 내 집 마당처럼 쓸 수 있는 공간인데 1층은 테라스, 2층 이상은 베란다로 구분된다. 업계에서는 보통 층수 구분 없이 테라스로 통칭해 쓰기도 한다. 테라스는 그러나 위층으로 올라갈수록 집을 작게 만들어야 하므로 구릉지가 아니면 2~3층 이상에는 적용하기가 쉽지 않다.
그래서 대개 저층의 경쟁력 확보 차원에서 테라스를 들이는 경우가 많다. 롯데건설이 지난해 말 서울 은평구에서 내놓은 불광 롯데캐슬이나 은평뉴타운 2지구가 대표적인 사례다. 다락방은 최상층 가구에 주로 적용된다. 다가구·다세대주택 옥탑방을 생각하면 쉽다. 건축사사무소인 열린공간 신호영 이사는 “테라스·다락방은 발코니에 비해 서비스 면적을 늘리기가 쉬운 편이지만 건축 구조상 저층과 최상층에만 들일 수 있는 게 한계”라고 말했다.
어떤 형태로든 서비스 면적이 늘어나면 수요자 입장에서는 이득이다. 실제 사용 공간이 커지고 더불어 분양가 인하 효과까지 볼 수 있기 때문이다. 당연히 분양시장에서는 서비스 면적이 넓은 집이 인기다. 동탄2신도시 KCC스위첸 B타입은 청약 1순위 당해 지역에서 12대1의 경쟁률을 기록했다.
반면 B타입보다 서비스 면적이 적은 A타입은 당해 지역에서 2.3대1의 경쟁률을 보이는 데 그쳤고 나머지 타입은 1순위에서 미달했다. 분양대행업체인 내외주건 김신조 사장은 “실수요의 마음을 움직이는 데 서비스 면적 확대만 한 것이 없다”고 말했다.
이 때문에 전문가들은 서비스 면적이 앞으로 더 넓어질 것으로 내다본다. 부동산개발업체인 피데스개발 김승배 사장은 “신소재 개발 등으로 벽체가 점점 얇아지는 등 건축 기술의 발달로 소비자가 실제 사용할 수 있는 공간은 갈수록 더 넓어질 것”이라고 내다봤다.
황정일 기자
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대선 유력후보·주자들의 약점은?
박근혜 ‘불통이미지’, 안철수 ‘정치경험 부족’, 문재인 ‘친노 이미지’
http://www.fntv.biz/wizhome/menu_97.html?sn=1658
새누리당 대선후보로 선출된 박근혜 후보와 장외에서 지지율 수위 다툼을 벌이고 있는 안철수 서울대 융합과학기술대학원 원장, 민주통합당 유력 대선주자인 문재인 상임고문의 ‘약점’을 묻는 여론조사 결과 박근혜 후보는 ‘불통 이미지’, 안철수 원장은 ‘정치경험 부족’, 문재인 상임고문은 ‘친노 이미지’가 가장 많이 지적됐다.
■ I♥시민방송 : 정성원 기자(heroent@hotmail.com) -
이번 부동산 부양 정책에 따른 내용 분석을 하는 자료가 올라 왓는데 할인 분양에 취득세 감면 양도세 비과세 등이 양도 차익이 같은 경우라고 가정한 조건하에서 비교하는 것은 의미가 없는 내용 입니다. 어떤 자료를 낼 때 가정하는 조건이 동일하다고 하지만 시작이 다르고 결과가 다른데 그 것을 같은 양도 차익을 낸다고 애기하는건 이치에 안맞습니다. 분양가가 19억 6천만원인데 할인 분양가가 11억 5천이면 오년 후에 같은 가격 15억에 팔린다고 가정하면 일반 분양자는 손해를 보는 손절매이고 할인 분양한 사람은 양도세가 없어서 순수익 입니다. 왜 부자들이 자본가들이 돈을 버는지 그 내용 입니다. 민주당이 서민을 위한다고 팔어 먹는 정치가 결국은 서민들만 죽이는 작태를 10년 넘게 반복 했음에도 그들을 지지하는 세력들은 변화가 없네요. 모두 부자되서 혜택을 많이 본 모양 입니다.
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미분양 사면 혜택 억대?…"계약자만 바보"
[고가아파트 대폭 할인에 양도세·취득세 감면…'부자퍼주기' 비판 제기]
올 연말까지 미분양아파트를 사들일 경우 정규 청약을 통해 정상적으로 분양받은 입주민에 비해 상당한 금전적 이득을 볼 수 있게 됐다. 정부가 올 연말까지 미분양 매입시 취득세를 현행보다 절반으로 줄여주고 취득후 5년내 발생한 양도소득에 대해서도 과세하지 않기로 해서다.
서울 등 수도권 미분양아파트의 대부분이 가격이 비싼 대형 위주인데다 다주택자나 취득후 1년도 채 안된 아파트를 되팔아도 이같은 혜택을 받을 수 있어 또 다른 형태의 '부자 퍼주기'라는 비판도 나오고 있다.
정부는 10일 박재완 기획재정부장관 주재로 '제5차 경제활력대책회의'를 열어 올 연말까지 미분양아파트 취득시 5년간 발생하는 양도차익에 대해 양도소득세를 100% 감면하기로 했다고 밝혔다. 업계에 따르면 이번 조치로 전국 6만7060가구의 미분양아파트가 수혜를 입을 것으로 보인다. 이중 수도권 내 준공 후 미분양은 1만241가구다.
이번 미분양 양도소득세 감면방안을 살펴보면 우선 취득 후 5년 이내 양도하는 경우 미분양주택 양도로 발생한 양도소득금액에 대해 100% 세액감면키로 했다. 취득 후 5년이 경과한 후 되파는 경우에는 취득일부터 5년간 발생한 미분양주택의 양도소득금액을 양도세 과세대상소득금액에서 공제키로 했다.
부동산업계는 이번 조치로 장기 미분양에 시달리는 건설사들의 숨통이 트일 것으로 기대하고 있다. 다만 이러한 혜택은 1가구1주택자보다는 다주택자들에게 혜택이 크다는 지적이다. 특히 다주택자 가운데 당초 분양가대로 취득한 정상 계약자들이나 대책 시행전 미분양을 취득한 계약자의 경우 수천만원대의 세제혜택을 받을 수 없게 돼 반발할 여지가 있다는 분석이다.
예컨대 서울 강동구 고덕주공1단지를 재건축한 고덕아이파크는 글로벌 금융위기 이후 부동산시장이 급속히 위축되면서 당초 19억6000만원에 분양했던 177㎡(이하 전용면적) 대형 주택형이 아직 미분양분으로 남아있다. 시공사는 미분양 해소를 위해 41%나 할인한 11억5000만원대에 내놓고 있다. 이미 시세는 12억원대로 추락한 상황.
마철현 세무사에 따르면 분양당시 기존 주택보유자가 추가로 이 아파트를 매입했다면(1가구2주택자) 계약자는 취득세(농어촌특별세)로 9016만원을 내야 했다. 하지만 이번 조치가 시행된 이후 미분양 할인을 받아 매입하는 계약자의 경우 분양가 인하와 함께 취득세율 감면으로 인해 3분의 2(5911만원) 가량 줄어든 3105만원만 내면 된다.
앞으로 아파트를 팔아 시세차익이라도 거둘 경우 정상 계약자와 미분양 할인계약자의 차이는 더 벌어진다. 현시점에서 5년 후 양도차익 1억원을 거뒀다고 가정할 때 정상계약자는 보유기간에 9년 따른 양도소득세(장기특별공제 적용) 1170만원을 내야 하지만 미분양 할인계약자는 양도세는 한푼도 안내도 되고 농어촌특별세 등 279만원만 내면된다.
다만 부동산시장 침체가 장기화되고 있는 상황에서 미분양아파트를 매입해 양도차익이 얻는다는 보장이 없어 양도세 감면 효과는 제한적이라는 의견이다.
전문가들은 할인분양에 따른 기존 입주민과 시공사간 갈등이 나타나고 있는 상황에서 이번 조치로 기존 입주민들의 불만을 더 키울 것이란 우려를 나타내고 있다. 앞서 다주택자에 대한 양도세 중과 폐지 추진이나 장기보유특별공제 부활 등과 마찬가지로 일부 부자들에게 혜택이 집중되는 부자감세라는 지적도 있다.
이상영 명지대 부동산학과 교수는 "서울 등 수도권 미분양 아파트의 대부분이 고가의 대형 위주라는 점에서 이번 조치의 수혜는 부자들에게 집중될 것"이라며 "감면혜택도 연말까지 3개월에 불과하다는 점에서 실질적인 부동산 경기부양에는 한계가 있다"고 지적했다.
민동훈기자
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윤관석의원, 인천아시안게임 지원법 개정안 발의
경기장 등 시설 지원 75%, 도로 사업비 70%로 상향조정
여야의원 56명 공동발의로 조속한 통과 기대 높여
http://www.fntv.biz/wizhome/menu_97.html?sn=1655
발의하면 뭐합니까? 떡줄사람은 생각지도 않는데~
국가적인 행사를 하면서 중앙정부에 구걸하듯히 모양새가 이게뭡니까?
이제는 결단을 내릴때가 됬다고 생각하는데요?
■ I♥시민방송 : 박인옥 기자(heroent@hotmail.com) -
인천선한봉사센터 2살 됐어요!
의료봉사 및 집수리 등 다양한 나눔의 봉사 실천...
http://www.fntv.biz/wizhome/menu_97.html?sn=1654
이런 천사같은 분들이 계셔서 대한민국의 미래가 희망입니다~
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