[스크랩] 2011년 공급부족발(發) 부동산 대란 온다(下)

2011년 공급부족발(發) 부동산 대란 온다(下)

 

 

LH사태가 이런식으로 심화되면서 당사자인 LH는 118조원에 달하는 부채를 줄이기 위해 초비상 경영체제로 돌입했고 이러한 비상경영체제의 일환으로 전국에서 벌이고 있는 각종 사업을 전면 재검토하고 있는 상황이나, 이런 부채속에서도 임직원들의 성과급 명목으로 6천억원이나 되는 예산을 집행하는 등 성과도 없는데 성과급 잔치를 벌이는 기이한 일들이 대한민국 한켠에서 벌어지고 있다. 신이 내린 직장에서 지금은 신 자신도 부러워하는 직장이 공기업이라고들 세상에서 칭한다고 하니 이런 문제는 논의의 초점과 다소 빗나가므로 각설하기로 하겠다.

 

이러한 LH의 부채 사태로 인해 현재 수도권(경기도)에서만 LH가 주도하는 사업중 무려 100여곳에 달하는 개발사업이 중단 위기에 봉착해 있다. 주택의 경우 당연히 불요불급한 곳이나 수익성이 어느정도 담보되지 않는 단순 개발지역은 성남시 재개발 사태에서 보듯 뒤도 안돌아보고 손을 뗄 가능성이 높은 것은 바로 이 때문이다.

 

특히 2기신도시의 경우 사업이 1년~2년이상 장기 지연될 가능성이 크다. 국토해양부에 따르면 2기 신도시는 수도권 11곳과 충남 2곳(아산 탕정 배방·대전도안)을 합쳐 총 13곳에 달하지만 이 가운데 사업이 준공된 곳은 동탄(1지구)과 판교 신도시 등 2곳에 불과하며 다른 수도권 2기신도시의 경우 계속해서 연기한다는 발표만 날뿐 실제 계획대로 착착 진행하는 지역은 한군데도 없다. 예컨대 위례신도시나 동탄2신도시의 경우 당초 계획보다 무려 2년이상 지연이 불가피하며 이마저도 빨라야 2년지연이며 향후 더 늦어지면 3년이상 지연될 가능성은 얼마든지 있는 상황이다.

 

더욱이 오산세교3지구와 파주운정3, 양주회천, 아산탕정2 지구 등 4개의 2기 신도시는 아예 계획된 사업추진 일정 자체가 불투명해 언제 개발될지, 개발이 정상적으로 진행이나 될지조차 안갯속에 쌓여있는 상황이다.

한편, 수도권 그린벨트 해제지에 조성되는 보금자리주택의 경우에도 올 가을 공급예정인 3차 보금자리주택 물량분부터 사전예약 물량이 당초 계획보다 줄어들게 된다. 이유는 간단하다.

 

LH에서 돈이 없고 정부가 집값을 내리기 위해 무리하게 추진했던 보금자리주택으로 인해 주택구입을 대거 연기하면서 주택경기가 급랭하자 정부가 자신있다고 내세우던 보금자리 주택마저 대거 미분양이 불가피하게 시장이 악화됐기 때문이다. 특히나 보금자리주택의 최대 강점이자 주택시장을 초토화시키게 만든 요인이었던 ‘낮은 분양가’가 이제는 주변주택가격 하락과 보금자리주택분양가의 상승으로 인해 더 이상 이런 메리트가 힘을 쓰기 힘든 지경까지 왔기 때문이다.

 

쉽게 말해 지금상황에서 분양해봤자 미분양이 뻔하기 때문이다. 2차보금자리는 그나마 강남권 물량이라도 있었지만 3차보금자리는 강남권물량이 전혀 없고 나머지 물량 역시 그저그런 지역이라 미분양이 불가피할것으로 정부는 보고 있기 때문에 향후 보금자리주택 공급량과 속도를 조절하는것은 필연적일것으로 필자는 판단한다.

 

아울러 민간주택부문도 공급량이 급감할수밖에 없는 상황이며 이는 사실상 정부가 자신하던 풍부한 공급물량정책에 적신호가 켜진 것으로 이는 향후 공급될 물량이 대거 연기되거나 축소 또는 포기하는 상황이 속출할것으로 보이므로 하우스 푸어론자들이 정부의 공급 예정물량을 곧이곧대로 앵무새처럼 따라하며 주장하는 공급물량은 사실상 수년내 절반 가까이는 폭감할 것이라고 봐야 할것이다. 이런 상황에서 내년 수도권 입주물량이 그동안 유례가 없는 수준으로 급감하게 되는데 이는 현재 심화되고 있는 전세대란이 내년 이후에는 더 악화될 가능성이 높다는것을 의미한다. 더욱이 입주물량 급감으로 전세대란은 물론 매매가의 본격적인 상승장이 예상되는 소위 ‘시장역습’의 원년이 될것으로 전망된다.

 

예컨대 서울과 인천을 포함한 수도권 입주물량은 올해 17만가구에서 내년에는 7만577가구로 무려 10만가구이상 폭감하는 사태를 맞게된다. 서울의 경우 올해 3만4472가구에서 내년 1만9796가구, 올해는 25개구 중 도봉·종로·금천구를 제외한 22개구에 입주 물량이 있지만 내년에는 14개구에서만 입주가 예정되어 있다. 특히 신규 공급이 어려운 강남4구(강남,서초,송파,강동)의 경우 올해 4145가구에서 2011년 1105가구로 줄어들어 물량 부족에 시달릴 것으로 전된다.

 

이에따라 입주 물량이 부족한 구의 경우 전세시장도 지금보다 더 큰 충격을 받을것으로 예상된다. 경기도의 경우 올해 12만3010가구에서 내년 3만534가구로 75% 급감하며 고양, 광명, 남양주, 용인, 파주 등의 입주물량이 올해 각각 1만가구를 넘었지만 2011년에는 1만가구를 넘는 곳이 단 한 곳도 없다는 점을 주목해볼 필요가 있다. 다만 청라지구와 송도신도시 물량이 본격 입주시기를 맞이하는 인천지역의 경우에만 입주물량이 다소 여유가 있는 정도에 불과하다. 한편, 올해 무섭게 상승하고 있는 지방 대도시권역의 경우에도 내년 입주물량이 크게 감소해 올해 벌어진 전세대란과 매매가 급등이 내년 하반기까지 지속될 가능성이 높다. 이는 올해 14만7696가구의 입주물량이 내년에는 4만9873가구로 약 10만가구가 감소되어 지방 상승세도 내년까지 이어질 가능성이 높은 상황이다.

 

올해 부산과 대전등을 위시한 지방 대도시의 주택가격이 급등한 것이 입주물량 감소였다는 점을 감안하면, 내년 수도권에서 지방과 같은 현상이 나타날 가능성을 배제하기 어렵다. 다시말해, 폭감하는 입주물량으로 수요를 감당하지 못하는 상황이 올해 지방에서처럼 재현될 가능성이 높은것이다. 이에 따라 작년 9월 정부의 인위적이고도 성급한 금융규제로 인해 초토화된 수도권 주택시장은 내년상반기부터 입주물량 급감과 여전히 낮은 저금리 및 전세가격 급등 및 메리트를 잃은 보금자리물량에 대한 실망감과 시프트 임대료 급등의 영향등으로 본격적인 회복국면으로 전환될것으로 전망되며 하우스 푸어 시대는 내년에 사실상 막을 내릴가능성이 높다.

 

따라서 현명한 실수요자라면, 허황된 폭락론자들의 그릇된 선동에 휘둘리지 말고 내집마련과 갈아타기의 마지막 기회인 올 4/4분기 타이밍을 놓치지 말고 유망 지역과 유망 물건을 중심으로 선제적인 매수를 하는것이 유리하다.

한국주택신문 전문가클럽 김부성 부동산富테크연구소 소장

출처 : 동북아의허브-인천-

글쓴이 : 복돌이(박창훈) 원글보기

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