[스크랩] 이영진 원장 "뉴타운 주변 다세대주택 신축 투자 유망"

이영진 원장 "뉴타운 주변 다세대주택 신축 투자 유망"

 

이영진 루트원부동산아카데미 원장

"뉴타운 주변 다세대주택 신축 투자 유망"

경매로 저렴하게 낙찰받아 리스크 줄여 수익 극대화

“투자자들이 경기침체로 투자를 선뜻 하지 못하고 있습니다. 하지만 경매 투자자들에게는 이보다 좋은 기회는 없습니다. 좋은 물건은 많이 쏟아져 나오는 반면, 낙찰가와 경쟁률이 낮아 시세보다 매우 저렴한 가격에 부동산을 소유할 수 있기 때문입니다. 투자자는 불황기 속에서도 높은 수익을 얻을 수 있는 상품을 선택해 적극적으로 경매를 해야 합니다”

이영진 루트원부동산아카데미 원장

“경매는 법률적인 문제만 해결하면 높은 수익을 얻을 수 있는 좋은 투자처입니다. 투자자는 경매로 시세보다 매우 저렴한 가격에 부동산을 매입하는 것이기 때문에 법률적인 문제인 인위적인 리스크를 없앨 수 있다면, 그 부동산은 본연의 가치로 돌아갑니다. 만약 여기서 부동산 회복기를 거치면서 시세가 상승하거나, 리모델링을 해 가치를 높일 수 있다면 그 부동산의 가치는 상승하죠. 즉, 투자자는 이미 수익이 만들어진 시장에 들어가 얻는 셈입니다”
이영진 루트원부동산아카데미 원장은 경매만큼 리스크가 낮은 시장도 없다며, 부동산 불황기일수록 경매를 적극적으로 노려봐야 한다고 강조했다. 단, 이 원장은 과거와 같이 단기성보다는 2~3년 중장기 투자로 접근해야 한다고 조언했다. 

◆평균 200% 이상 수익

이 원장은 그동안 경매 투자로 평균 200% 이상 수익률을 얻어온 베테랑 투자자이자 경매 전문가다. 현재 참좋은부동산경제연구소 소장을 겸임하면서 스피드옥션 전문위원으로 활동하며, 강의에 출강하고 있다.

이 원장은 오랫동안 경매 업계에 종사하면서, 끊임없이 경매로 투자해오고 있다. 일례로 5억원을 주택에 투자해 10억원 가량의 수익을 얻기도 했다. 지난 2008년, 그는 2층 주택을 경매로 10억15000만원에 매입했다. 이 주택은 3.3㎡당 약 1500만원 선으로, PF 6억을 받아 다세대주택 8가구를 신축했다. 이때 신축비용과 취,등록세 등 세금 등을 포함하니, 실투자금이 약 5억5000만원 정도 들었다. 이후 그 다세대주택은 3.3㎡당 4000만원에 분양됐고, 부대비용을 제외하고 나니 약 10억원 가량의 수익이 남았다. 이외에도 그는 불광동의 주택을 2억원 가량에 낙찰 받아 투자금 대비 200% 가량의 수익을 남기기도 했다. 

“투자자들은 부동산에 투자할 때 우선적으로 시장을 분석하고, 자신의 자금 능력을 우선적으로 생각해야 합니다. 이 둘 중 한 가지만 어긋나도, 좋은 투자를 했다고 할 수 없습니다. 시장분석과 자금능력을 점검한 후에는 어떤 투자를 할 것인지 계획하는 것이 중요합니다. 이 세 개의 요소에 따라 수익률이 천차만별입니다”

◆"지금이 경매 최적기"

이 원장이 투자에서 높은 수익을 얻을 수 있는 비결은 무엇일까. 바로 부동산의 가치를 알아보는 그의 안목이라고 할 수 있다. 그는 부동산의 본연의 가치를 정확히 판단하고, 수익을 극대화시킬 수 있는 방법이 있다면 적극적으로 투자해왔다. 예를 들면 허름한 단독주택일지라도 입지가 뛰어나 경매로 낙찰 받아 신축건물을 지을 경우 그 가치는 상승할 수 있다.

이 원장은 지금이 경매 투자 최적의 기회라며, 투자자들은 적극적으로 경매 투자를 해야 한다고 조언했다.
“지금도 경매 물건을 보면 높은 수익을 얻을 수 있는 물건이 매우 많습니다. 경매로 시세보다 저렴하게 낙찰 받아 가격적인 메리트가 있으며, 한강 프리미엄으로 가치가 상승할 수 있는 지역도 있습니다. 제가 최근 아깝게 입찰에서 떨어진 성수동1가 물건도 건물을 지어 매매하면 높은 수익을 얻을 수 있는 물건이었습니다”
또 그는 부동산 시장은 정체되지 않고 변동성이 있는 시장으로 현재는 침체 국면이지만 내년 상반기부터 경기가 호전되기 시작해 하반기부터 본격적인 회복세를 보일 것으로 전망했다. 그는 경기가 내년부터 호전되면서, 월세가격이 상승하고, 또 소비심리가 살아나면서 내집마련에 대한 욕구가 증가할 것으로 내다봤다. 정부의 규제 완화에 대한 기대감도 나타냈다. 

◆수익형 부동산에 관심을

그렇다면 투자자들은 어디에 관심을 가져야 할까. 그는 현재 시점은 수익형 부동산에 관심을 가져야 할 때라고 조언했다. 즉, 꾸준히 임대료가 탄탄하게 나올 수 있는 부동산에 투자하라는 것이다.
“부자들은 투자자금이 많이 들더라도, 높은 임대료를 탄탄하게 받을 수 있는 부동산을 선호합니다. 5~10억원 투자자는 역세권 상가를 눈여겨 볼 필요가 있습니다. 10억원 이상 투자자는 건물에 투자하는 것도 좋습니다. 이러한 수익형 부동산은 임대료 뿐만 아니라 향후 부동산 회복기를 거치면서 시세 상승도 기대해 볼 수 있습니다”

일례로 최근 한 투자자는 그의 도움으로 대전시 서구 관저동 154억원 건물을 48억원에 낙찰 받았다. 그 물건은 유치권이 150억원이 설정돼 있던 물건이었다. 일단 투자자는 낙찰만으로도 100억원 가량의 수익을 얻었다. 이 원장은 그 건물의 유치권을 해결했고, 현재 그 건물에는 보증금이 45억원이 들어가 실 투자금이 약 10억원이 들었으며, 월 8000만원의 임대료를 받고 있다.

재개발 재건축 지역 주변 지역의 다세대주택 신축도 고려해 볼 만하다. 특히 한강변과 가까우면서도 한강변 개발지구 주변지역도 유망하다. 한강변 개발에 따른 이주수요를 주변 지역이 수용할 가능성이 높기 때문이다. 이때 투자 시기도 중요하다. 미리 주택을 신축해 이주수요를 기다리는 것보다 관리처분인가 시점을 앞둔 지역들의 조합원들이 주변 지역으로 이주하기 위해 주택을 구하러 다니기 때문에 이 시기를 맞춰 다세대주택을 분양하는 것도 투자 노하우다. 또 이 때 조합원은 일정 요건만 충족하면 대체주택으로 인정받아 양도소득세 비과세 혜택을 누릴 수도 있다.

“일부 전문가들이 서울 수도권 아파트 공급량이 과다하다고 하지만 그것은 아파트 수요층에 국한된 것입니다. 재개발 재건축 사업으로 멸실 주택의 대체 주택을 찾는 대부분의 사람들이 아파트보다 다세대주택에 갈 수 밖에 없는 서민들이 많습니다. 그 만큼 다세대주택 대기 수요자가 많다고 할 수 있습니다. 특히나 앞으로 2~년 이내에 이주수요가 대폭 증가할 것으로 전망돼 다세대주택 신축도 좋은 투자 방법이라고 할 수 있습니다”

출처 : 동북아의허브-인천-

글쓴이 : 미네르방 원글보기

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