‘경매의 꽃’ 권리 분석 이것만 알면 ‘OK’

‘경매의 꽃’ 권리 분석 이것만 알면 ‘OK’

세입자 없는 경매 물건 ‘위험 제로’

경매 투자 수익은 권리 분석이 모든 것을 결정한다고 해도 과언이 아니다. 사진은 경매 입찰 현장 모습.

법원 경매 열기가 식을 줄 모르고 있다. 경기 바닥에 대한 기대감에 힘입어 저가 매입이 가능한 경매 시장으로 투자자들이 몰리고 있는 것이다. 경매 정보 제공 업체 지지옥션에 따르면 지난 5월 상반기 서울 아파트 낙찰가율은 82.4%로 4월 치 81.9%를 넘어섰다. 다세대주택은 더하다. 4월 하반기 88.3%였던 낙찰가율이 5월 상반기에는 91.9%를 기록했다. 이 정도면 호황이었던 지난 2005년 이후 최고 수준이다. 주요 재개발 구역에서는 상상을 초월할 정도로 고가에 낙찰되는 경우가 빈번하다. 한남뉴타운에 포함된 용산구 보광동 12의 20 1층 S호를 예로 들어 살펴보자. 전용면적 69.5㎡로 감정가 2억2000만 원에 지난 5월 12일 서울서부지법에서 경매에 부쳐져 감정가의 2배가 넘는 5억4100만 원에 최종 낙찰됐다.

법원 경매에서 가장 중요한 것은 해당 부동산의 권리 관계를 명확하게 구분하는 것이다. 하자 여부를 사전에 확인해야 한다는 얘기다. 돈을 받아야 할 채권자가 몇 명이고 이들이 가진 권리가 정말 실효성이 있는지 따져봐야 한다. 채권자가 여러 명인데 이들에게 줘야 할 돈을 낙찰자가 별도로 부담해야 하는지, 아니면 낙찰자가 낸 낙찰금으로 법원이 배당을 해 주는지에 따라 투자금은 엄청나게 차이가 난다.

투자 여부를 결정할 때 권리 분석은 절대 쉽게 지나칠 수 없는 부분이다. 어찌 보면 권리 분석이야말로 ‘법원 경매의 꽃’이라고 할 수 있다. 권리 분석만 잘하면 의외로 저렴한 가격에 물건을 매입할 수 있지만 반대로 엄청난 투자 손실로 끝나는 경우도 많다. 경매 투자 수익은 권리 분석이 모든 것을 결정한다고 해도 과언이 아니다. 이런 이유로 권리 분석은 각종 경매 강좌에서 가장 중요하게 여기는 부분이다. 모든 경매 강좌마다 권리 분석에 상당 부분을 할애하고 있는 것도 이런 이유에서다.

경매 물건 90%, 권리 분석 간단히 해결

하지만 권리 분석을 너무 어렵게 생각할 필요는 없다. 몇 가지 유형만 이해하면 금세 해결된다. 황지현 방철환법률사무소 경매실장은 “현재 법원 경매로 나오는 물건 중 90%는 권리 분석을 몇 가지 유형으로 구분할 수 있다”면서 “나머지 10% 물건은 민법에 통달한 고수만이 처리할 수 있기 때문에 이런 물건에 굳이 관심을 기울일 필요가 없다”고 강조했다.

유형별 권리 분석 요령을 살펴보자. 초보자들이 우선 가장 쉽게 접근할 수 있는 것은 △세입자가 없고 오로지 소유자만 전입 신고돼 있는 물건이다. 또 △지분으로 경매되거나 토지에 별도 등기가 없는 물건도 초보자들이 상대적으로 접근하기 쉽다.

물론 이 같은 물건은 낙찰에 따른 부담감이 상대적으로 적다. 대신 경쟁자가 많아 낙찰가율이 예상외로 높아질 수 있다는 것이 단점이다. 전형적인 저위험 저수익 투자다. 지난 5월 25일 서울 동부지법에 나온 송파구 신천동 17의 6 미성아파트 8동 605호(2008타경 13993)를 살펴보자. 대지 면적은 38.1㎡(11.5평)이며 건평은 58.5㎡(17.7평)다. 감정가 5억 원에 나온 물건으로 지난 4월 한 번 유찰돼 이날 4억 원에 재입찰에 부쳐졌다. 소유주인 이모 씨가 점유하고 있었으며 낙찰 후 소유권 이전과 명도에 별 무리가 없다는 판단 아래 입찰자가 27명이나 몰렸다. 결국 감정가 대비 101.4%인 5억678만 원에 최종 낙찰됐다.

그러나 소유자와 세입자가 다르면 얘기가 달라진다. 이때 중요한 것이 주민등록 전입일자(주민자치센터 전입신고 기준)와 최초 근저당권 설정일자다. 가령 2007년 1월 21일이 전입일자라고 치자. 만약 최초 근저당권 설정일이 2007년 4월 6일이면 입찰을 포기하는 것이 좋다. 여기서 포기를 결정할 때 중요하게 여겨야 하는 것이 확정일자(부동산 거래 시 잔금 정산일) 기재 여부다. 확정일자가 별도로 기재돼 있지 않다면 낙찰자가 세입자의 전세금을 반드시 물어줘야 한다.

반대로 전입일자가 최초 근저당권 설정일보다 앞선 가운데 확정일자가 기재돼 있는 경우도 얼마든지 있다. 만약 전입일자보다 확정일자가 앞선다면 낙찰자의 낙찰금액은 세입자 전세금으로 빠지고 나머지 금액만 최초 근저당권자가 가져간다. 낙찰자로선 추가 비용이 발생하지 않는다는 얘기다.

이때 중요한 것이 배당 요구를 했느냐 여부다. 법원에 배당 요구를 신청한 경우에만 여기에 해당된다. 인천시 서구 마전동 639 영남탑스빌 115동 1101호 물건을 예로 살펴보자. 분양 평수가 200㎡(60.6평)인 이 아파트의 세입자 전입일자는 2006년 3월 16일이다. 최초 근저당권 설정일은 2007년 6월19일이다. 이 물건은 확정일자가 2006년 2월 28일이며 지난 2008년 10월 30일 법원에 배당 요구(5000만 원)를 신청했다.

매각된다고 하더라도 세입자로선 크게 손해 볼 것이 없다. 해당 세입자의 전세금은 모두 법원이 배당해 주기 때문이다. 낙찰자가 낸 돈으로 법원이 알아서 전세금 전액을 세입자에게 준다는 뜻이다. 이럴 경우 세입자에게 별도로 돈을 줘야 할 필요가 없기 때문에 낙찰 이후 명도(점유자를 내보내는 일) 문제가 발생하지 않는다는 점이 최대 매력이다. 세입자가 법원에서 전세금을 모두 돌려받기 때문에 굳이 해당 부동산을 점유하고 있을 필요가 없다는 결론에 이른다.

재개발·택지지구 내 지분 경매 유리

간혹 최초 근저당권 설정일이 확정일자와 전입일 사이에 있는 경우도 있다. 이럴 때 투자 여부를 결정하는 것은 낙찰가다. 가령 전입일이 2008년 1월 1일이고 최초 근저당권 설정이 다음날인 1월 2일, 확정일자는 1월 3일인 물건이 있다고 가정하자. A 씨는 이 물건을 1억 원에 낙찰 받았다. 전세금이 4000만 원이고 근저당권이 5000만 원 설정돼 있다면 낙찰금으로 둘 다 정산이 가능하다. 하지만 전세금이 8000만 원이고 근저당권 설정 금액이 6000만 원이면 상황은 달라진다. 이럴 경우 1억 원은 근저당권 설정자에게 우선 배정되며 세입자는 4000만 원만 손에 쥔다. 추가 전세 값 4000만 원은 낙찰자 몫이다.

아무리 싼값에 낙찰 받았다고 하더라도 명도가 제때 이뤄지지 않으면 투자 손실이 불가피하다. 잔금도 치러 해당 부동산의 등기까지 완료됐다고 하더라도 실제 부동산을 점유할 수 없게 되는 경우가 이에 해당한다. 대부분의 세입자가 전세금을 돌려받지 않아 무작정 부동산을 점유하는데 강제 퇴거에 따른 손실까지 따져보면 만만치 않다. 이럴 때 대부분은 해당 부동산을 점유하고 있는 세입자에게 별도의 돈을 추가로 줘야 한다. 문제는 추가로 비용이 발생한다는 점이다.

최근 지분 경매에 대한 관심도 높아지고 있다. 경매 물건을 살피다 보면 여러 사람이 하나의 부동산을 공동으로 소유하는 물건을 쉽게 볼 수 있다. 이 때문에 경매 물건도 통째가 아니라 지분만 나올 수 있다. 이런 물건을 매입하면 낙찰 받더라도 전체 지분을 매입하는 것이 아니기 때문에 해당 부동산의 권리를 행사하는데 제약이 뒤따른다. 이런 이유로 지분 경매는 3~4번 유찰되는 일이 다반사다. 그만큼 투자 메리트가 떨어진다는 뜻이다.

그렇다고 해서 지분 경매 물건이 모두 나쁘다는 얘기는 아니다. 대대적인 개발이 예정돼 있는 곳의 지분 경매는 약간의 돈만 투자하면 향후 엄청난 수익으로 이어질 수 있다. 예컨대 지분 소유자가 전체 지분을 매입해 개발해야 하는 상황이라든지 재건축, 재개발 사업을 추진해야 하는 경우, 도로부지로 확정된 토지, 수용 예정 부지 등은 낙찰 후 협의를 통해 지분을 넘기기 때문에 투자 이익이 상당히 높다.

 

 

송창섭 기자 realsong@kbizweek.com