내 집 마련의 기회 ‘경매’에서 찾자

 내 집 마련의 기회 ‘경매’에서 찾자

경매시장을 활용하면 시세대비 최소 10%에서 최대 30~40%까지 싸게 내 집을 장만할 기회가 주어지다 보니 내 집 마련 실수요자들이 꾸준히 법원경매장을 찾고 있다.

지난 한 달 전국에서 총 2만 5천 여 건의 부동산이 경매에 부쳐졌다. 이 가운데 주거용 물건은 60%대로 꾸준하게 공급되고 있다. 서울 ․ 경기 등 수도권의 아파트 낙찰가율(감정가 대비 낙찰금액 비율)은 90%를 넘어 여전히 과열현상을 보이고 있다. 어떤 매물은 감정가를 훌쩍 넘어서기도 하고 어떤 것은 시세의 70% 선에 낙찰되기도 한다. 따라서 최근의 입찰경쟁률과 낙찰가율 등 경매시장의 과열분위기에 지레 겁먹고 투자를 포기하기보다는 철저한 투자전략을 세워 소신껏 경매입찰에 나서는 게 바람직하다. 자신의 자금사정과 투자여건에 맞게 주택 종목을 고르는데 우선이다.

  중대형 아파트가 수익률 높아

경매시장 최고의 인기종목은 단연 아파트다. 아파트는 수요가 많은데다 환금성이 좋아 입찰경쟁률이 10대 1을 넘기 일쑤다. 인기가 높은 대신 수익률이 크게 떨어져 시세차가 10%에도 못 미치는 경우가 허다하다. 특히 역세권 일대 중소형 아파트는 감정가를 훌쩍 넘어서는가 하면 시세보다 비싸게 낙찰 받는󰡐�묻지마󰡑�투자자까지 생겨나고 있다. 이유는 초보 투자자가 과열분위기에 휩쓸려 턱없이 높은 가격을 써내기 때문이다. 따라서 과열분위기 때는 중소형 아파트 입찰은 삼가는 게 낫다. 대신 인기지역을 피한 외곽지 ․ 수도권지역은 아직도 10% 이상 시세차익이 가능하므로 외곽지역 물건에 눈을 돌려보는 게 유리하다.

중소형 아파트의 대안으로 생각할 수 있는 것은 도심 고급 주상복합 아파트와 소규모 아파트 단지, 배후 재건축 대상 아파트 등이 틈새종목이다. 이들 물건의 공통점은 공급에 비해 수요가 적다.

올 초 서울중앙법원에서 낙찰된 서초구 서초동 서초동아타워 76평형아파트가 감정가 6억5000만원에서 2회 유찰해 최저가가 4억1600만원으로 떨어졌다. 입찰 당일 4명이 입찰해 감정가의 72%인 4억7050만원에 40대 중반의 전 모 씨가 낙찰 받았다. 지난 96년에 준공된 이 아파트는 강남역에서 가까운 도심 주상복합 아파트로 7~19층에 64세대가 거주하는 역세권아파트다.

 전씨는 일반 경매아파트보다 수요가 적어 경쟁률이 낮은데다 1회 유찰 후 떨어지는 가격차가 큰 대형 주상복합아파트 경매를 노린 게 적중한 것이다. 현재 시세는 7억원을 호가해 3억 원 정도의 시세차익을 올렸다. 또 단지수가 작은 아파트도 입찰경쟁률이 크게 낮다.

 

 역세권에 있는 한 동 짜리 아파트는 수요자들이 잘 찾지 않는 소외매물이다. 통상 2회 이상 유찰되고 낙찰가율 70%대를 간신히 넘기기 일쑤다. 이런 아파트는 비록 인기가 없고 가격상승폭이 작더라고 실 거주 용도라면 시세보다 20~30% 싸게 잡을 수 있다.

노후 재건축 예상아파트도 20% 정도 싸게 낙찰이 가능하다. 일단 투자자들이 노후된 아파트 투자를 기피하는 데다 재건축사업으로 시일이 오래 걸려 수익성 예측이 불가능하기 때문이다. 또 감정가가 시세보다 턱없이 낮은 점도 유리한 점이다. 이 들 아파트는 감정 시 프리미엄이 감정가에 포함되지 않아 통상 시세대비 10~20% 정도 낮게 감정된다. 지난 해 경매시장에 나왔던 여의도 순복음, 잠실 시영아파트도 시세보다 20% 이상 낮게 감정가가 잡혔다.

 도심 고급빌라 시세 반값에 구입 가능

경쟁률 높은 아파트 경매물건을 굳이 고집하지 않는다면  선택의 폭이 넓은 대체 주택을 찾아보는 게 유리하다. 다세대 ․ 연립, 단독 ․ 상가주택, 농가 ․ 전원주택은 경매시장에서 알짜배기 물건이 많은 편이다. 낙찰가율과 입찰경쟁률이 아파트에 비해 현저히 낮아 훨씬 저렴하게 내 집 마련이 가능하다. 다세대 ․ 연립주택은 환금성 면에서 다소 불리하지만 실 거주용으로는 아파트와 비교해도 손색이 없다.

 

어느 정도 자금여력을 갖춘 투자자라면 도심의 고급 빌라나 수도권의 전원 빌라를 눈 여겨 볼 만 하다. 주택가격의 상승으로 고급주택 경매물건이 많이 줄었지만 서울 ․ 수도권에서 한 달이면 150여건이 넘는 고급빌라가 경매시장에 나온다. 일반 거래에서는 평당 1200~1500만원을 호가하던 고급 빌라는 경매를 통해 낙찰 받으면 평당 700~900만 원 선에서 매입할 수 있다. 낙찰가율 70%대에 입찰경쟁률 4대 1 정도를 보이고 있는 등 수요가 많지 않아 싼값에 낙찰되는 게 통례다.

실수요자라면 주로 고급빌라 밀집지역이나 강남 일대 인기지역 물건을 노려볼 만하다. 일산 ․ 분당 ․ 용인 등지에서 인기를 끌고 있는 전원형 빌라도 경매시장에서 싸게 구입할 수 있다. 한 달에 30여건 이상 꾸준히 경매에 부쳐지고 있으므로 물건정보를 세심하게 찾아보면 얼마든지 좋은 물건을 구할 수 있다.

 

단독주택은 경매시장에서 시세 대비 70~80% 수준에서 장만할 수 있는 틈새종목 중 하나다. 허름한 주택은 절반 값에도 낙찰 받을 수 있다. 단독주택 감정가는 통상 땅값보다 낮게 평가하는 데다 1~2회 유찰 되는 경우가 많기 때문에 내 집 마련용으로 안성맞춤이다. 또  주거지역 용적률 강화로 새로 땅을 사 짓는 것보다 기존주택을 경매로 낙찰 받은 후 개․보수 과정을 거치면 큰돈을 들이지 않고도 내 집을 마련할 수 있다.

 

 또 원룸형 임대주택으로 개발하면 재테크 용도로 활용이 가능하다. 다만, 단독주택은 환금성이 떨어지고 급격히 노후화가 진행되는 주거시설이므로 지역 여잰과 함께 개발가능성을 따져본 뒤에 투자해야 한다.

상가주택은 주거와 상가가 복합된 겸용주택으로 큰 돈 들이지 않고 내 집 마련과 고정수익을 올릴 수 있는 부동산종목이다. 비인기 지역 내 대지 30평대 소형주택은 낙찰가율 60~70%대에 3억원 안팎에서 구입할 수 있다. 이런 상가주택은 내 집 마련은 물론 수익성부동산으로 활용이 가능하다. 소형 상가주택은 내 집 마련은 물론 인플레이션에 강한 수익성 부동산으로 상가와 주택에서 고정적인 임대수입을 올릴 수 있어 불황기 투자대안 상품이다. 저층은 상가가 들어가야 하는 만큼 상권과 주거환경도 잘 살펴보고 투자해야 한다.

 

경매주택을 고를 때 가장 신경 써야 할 부분은 세입자의 권리관계 분석이다. 주택의 경우 모든 경매물건이 주택임대차보호법에 해당되므로 입찰 전에 세입자의 대항력 유무를 판단한  후에 입찰을 결정해야 한다. 만약 선순위세입자가 있는 줄 모르고 입찰해 낙찰 받았을 경우 전세금 전액을 물어줘야 하므로 초보자라면 반드시 전문가로부터 자문을 구해야 한다.

권리관계가 깨끗한 물건을 낙찰 받은 후라도 채무자나 세입자의 명도에 염두에 둬야한다. 되도록 입찰 전 경매주택의 세입자를 만나 명도저항 여부를 확인해 두는 게 좋다. 채무자나 소유자가 아닌 소액임차인이라면 넉넉한 약간의 이사비를 챙겨주거나 여유 있게 이사 일정을 잡도록 배려해 주는 것이 손쉽게 명도할 수 있는 방법이다