초보를 위한 부동산: 상수원관리 지역이란 무엇인가 ?

얼마 전 팔당 상수원 상류이자 수질보전특별대책지역 1권역인 광주시 퇴촌면 일대 불법주택 건축 혐의로 모그룹 회장이 고발된 일이 있었다. 팔당호로 직접 흘러들어가는 우산천 바로 옆에 준공허가도 받지 않은 329㎡의 농가주택과 820평에 잔디를 심어 작은 골프장도 만들어 놓았다고 한다. 

수 십그루의 조경 소나무, 말 사육장 , 그리고 불법도로까지 13년 동안이나 무슨 힘으로 버젓이 버텨왔는지 놀라울 따름이다. 어느 땅이든 해당지역에는 토지이용을 규제하는 법률이 존재한다. 분명 이 곳에는 수질보전특별대책지역 1권역에 해당되는 규제란 것이 있다는 말이다.

한편 양평 일대에 전원주택지를 매입하고자 하는 의뢰자와 함께 관련 서류를 살펴보고 있었다. 그 분은 토지이용계획확인원에 수질보전특별대책구역에 체크된 것을 보시더니 깜짝 놀라시는 것이었다. 여기는 절대 건축을 할 수 없지 않느냐며 반색을 하시는 것이었다. 

사실 오염원을 원천적으로 만들지 않는다는 것이 좋겠다는 법의 테두리 내에서 누릴 수 있는 멋진 전원환경에 대한 욕심이 전혀 불가능 한 것은 아니다. 

주5일 근무제로 실수요, 투자 어느 쪽으로든 투자자들의 관심이 이어지는 전원주택시장에서 성공투자를 위해서 관련된 법규의 정확한 이해가 바탕이 되어야 한다. 정확한 관련 법규의 숙지는 현명하고 안정된 투자의 첫 걸음인 것이다.

그럼 한강수를 보호한다는 개념 아래 정부에서 건축제한을 두고 있는 상수원관리지역에 대해 알아보자. 상수원관리지역은 1990년대 환경보전법이 분화되어 제정된 수질환경보전법의 저촉을 받고 있으며 수질보전특별대책지역, 수변구역, 상수원보호구역으로 나누어진다. 개별정의를 살펴보고 해당규제의 반대개념으로서 제한범위 내에서 가능한 건축을 살펴보자.

먼저 수질보전특별대책지역은 환경정책기본법에 의한 특별대책으로 오염물질 배출량이 엄격히 제한받는 지역이며 1권역, 2권역으로 세분된다.

1권역의 경우 권역 내에 세대주를 포함한 2인 이상이 6개월을 거주하여야하는 만큼 허가요건부터 까다롭다. 1세대 1주택 허가를 원칙으로 하고 1997년 7월 이후 거주자는 건축연면적 800㎡미만만 건축이 가능하다. 2권역의 경우는 주소지 이전 없이 임야 또는 농지를 구입 후 즉시 허가신청이 가능하다.

또한 오폐수배출시설과 관련 800㎡이상의 건물, 기타시설물 및 건축연면적 400㎡ 이상의 숙박업 및 식품접객업이 1권역에서 금지된다. 지정 규모 이하는 가능하다는 개념이며 오수를 하수종말 처리시설에 유입, 처리하는 건물이거나 학교, 병원, 도서관 등 지역주민의 공공복리시설로서 오수를 BOD20mg/L 이하로 처리하는 경우에도 허용된다. 

2권역인 경우는 공공복리시설이 아니어도 되며 규모에 제한을 두지 않는다. 오수 처리 기준은 1권역과 같다. 까다로운 허가요건인 것은 사실이지만 이는 불가능을 의미하는 것은 아닌 것이다.

반면 양식장, 골프장, 집단묘지 등은 허용되지 않는다는 것도 주목해야 한다.

그리고 다시 한 번 주목해야 할 부분이 있다. 법적으로 개별로 건축을 하는 것이지만 실질적으로는 집단화 되는 펜션단지 들이 많이 있다. 

이에 관련 세부기준을 살펴보면 1권역의 경우 하수처리구역 외 지역에서 필지를 분할하여 오수배출시설을 설치하는 경우 특별대책지역지정(90.07.19) 이전부터 별개의 필지로 되어있는 토지의 경우 각 필지별로 규제규모 이하의 오수배출시설의 설치가 허용된다. 

다만 각 필지별 건축연면적을 합산한 건축연면적이 규제규모 이하일 경우에만 가능하며 토지가 연접되어 토지 또는 토지상의 건축물의 소유자가 같은 경우 또는 배우자 본인의 직계 존,비속, 본인의 미혼의 형제, 자매 , 혹은 토지가 인접되어 있으며 같은 용도의 건축물인 경우는 해당이 안 된다. 

또한 공동명의의 토지가 각 지분별로 나누어져 분할 등기된 경우에는 분할 등기된 날부터 각 소유자별로 필지가 분할 된 것으로 본다. 

이하 특별대책지역 지정이후 부터 97년9월 30일 이전까지, 97년 10월 1일 이후 필지를 분할한 토지의 각 해당 규제사항은 오수배출시설의 입지제한 세부기준을 참고하기를 바란다. 

수변구역은 한강수계의 수질보전을 위하여 팔당호, 남한강, 북한강 및 경안천의 양안 중 특별대책지역인 경우 하천, 호소의 경계로부터 1km, 그 외지역일 경우 500m이내의 지역으로 권역 내 행위제한을 목적으로 지정되는 것을 말한다. 1999년 9월 30일 지정되었고 건축허가권 및 지도단속권이 모두 환경부가 아닌 해당 지자체에 있다. 

지정당시 기존 취락지가 제외됐기 때문에 강 바로 옆인데도 수변구역이 아닌 곳이 많다. 소규모의 개인 주택은 사실상 건축규제가 불가능한 맹점을 이용한 각종 편법으로 펜션이 들어서고 있기도 하다. 

상하시설의 폐수처리 기준은 BOD10ppm으로 배출수 수질기준을 지키는 조건으로 식당업 등도 합법적 허가도 가능한 것이 현실이다. 반면에 공장, 축사 등 금지시설로 위반 시 5년 이하 징역이나 3,000만원 이하의 벌금이 부과된다는 것도 주의하기 바란다.

결국 오염을 많이 발생시키는 건축물의 입지를 제한하기 위한 것으로 일반주택 건축, 기존 건축물의 신축 혹은 증축, 용도변경 및 사무실, 소매점 등의 일반적인 건축은 가능하며 단, 오폐수 처리시설비용(약 400~500만원)은 추가부담 하여야 한다.

마지막으로 상수원보호구역은 상수원의 확보와 수질보전상 필요하다고 인정되는 지역으로 허용되는 건축물의 종류는 공익상 필요한 건축물 기타 공작물, 생활기반시설, 소득기반시설이 있다.

먼저 생활기반시설에서는 보호구역안에 거주하는 주민이 지목상 대지인 토지에 신축하는 농가주택(100㎡ 이하) 및 연면적 66㎡이하인 부속 건축물, 보호구역 안에 거주하는 주민의 주택의 증축(기존 포함 100㎡ 이하)를 말하는 것으로 일정한 제한을 받는다.

그리고 농림업 또는 수산업에 종사하는 자가 건축하거나 설치하는 잠실, 버섯재배사, 생산물저장창고, 관리용 건축물 등의 소득기반시설이 있다. 실질적으로 버섯재배사를 위장하여 짓는 임업용 주택은 그렇게 낯설지만은 않은 전원주택 유형이다.

마을회관, 유치원, 경로당 등의 주민공동이용시설과 건축물 기타 공작물의 종전의 용도와 규모의 범위 안에서 개축, 재축, 이전은 가능하다. 

상수원관리지역의 농지나 임야를 매입할 경우 이러한 관련법을 정확히 파악하여야 하며 건축허가요건 등은 해당 지자체에 문의하는 것은 필수이다. 자칫 저렴한 가격으로 서둘러 매수한 땅이 각종 규제에 발목이 잡혀 있다면 낭패인 것이다. 

어떠한 법에도 현지인을 위한 보상차원에서 접근하면 또 다른 틈새투자시장이 보이기 마련이다. 엄연히 부대끼는 주민 피해에 대한 배려는 존재할 수밖에 없는 것이다. 그것을 이용한 투자는 이미 도처에서 행해지고 있다. 실질적인 불법건축은 하지 않을지언정 정확한 환경법의 이해는 전원시대 투자시장에서의 필수인 것이다.